Jak zwiększyć zdolność kredytową na zakup nieruchomości? 6 sposobów na maksymalną kwotę kredytu

Jeśli wierzyć prognozom analityków, to kolejne dwa lata są dla nas ostatnią złotą erą inwestowania i kupowania nieruchomości. Polska powoli zmierza ku modelom zachodnim, w których to dom czy mieszkanie na własność mają nieliczni. Większość zachodnich obywateli wynajmuje nieruchomości do końca życia. W takiej rzeczywistości będzie ciężko się odnaleźć wielu Polakom i Polkom, dlatego jeśli chcesz kupić nieruchomość, to zdecydowanie lepiej jest zrobić to teraz. Jednak co zrobić, jeśli kalkulator zdolności kredytowej nie jest dla nas łaskawy? Jest kilka prostych sposobów, które mogą zwiększyć Twoją zdolność kredytową i przedstawimy je w poniższym artykule.

Zdolność kredytowa – co to jest?

Zdolność kredytowa to stopień, w jakim bieżące aktywa osoby fizycznej mogą pokryć jej zobowiązania. Innymi słowy, jest to Twoja zdolność do spłaty kredytu hipotecznego na podstawie aktualnych źródeł dochodu i wydatków.

Od czego zależy zdolność kredytowa?

Każdy bank korzysta z własnego algorytmu w celu obliczenia zdolności kredytowej. Na tę informację powinien zwrócić szczególną uwagę kredytobiorca ubiegający się o kredyt hipoteczny. W przypadku kredytu hipotecznego takie różnice mogą być znaczące. Może się okazać, że jeden bank wykaże brak zdolności kredytowej, lecz inny uzna Twoją zdolność (choć z reguły na mało korzystnych warunkach).

Większość banków oblicza zdolność kredytową na podstawie:

• kwoty kredytu – im wyższa kwota kredytu, tym wyższa musi być Twoja zdolność kredytowa,
• ilości rat – im krótszy czas spłaty kredytu, tym większa musi być zdolność kredytowa,
• oprocentowania – koszty kredytu także decydują o zdolności kredytowej. Bank weźmie pod uwagę to, że możliwa podwyżka stóp procentowych wpłynie na wzrost oprocentowania kredytu, co podniesie jego koszt ogólny. W przypadku wysokich stóp procentowych, rata kredytu jest wyższa, więc Twoja zdolność kredytowa spada.
• wysokości wkładu własnego –im wyższy wkład własny, tym korzystniejsze warunki kredytu,
• aktualnych zarobków (miesięczny dochód) – wysokie zarobki podwyższają Twoją zdolność kredytową,
• źródła zarobków – najkorzystniejszym źródłem zarobków (w ocenie zdolności kredytowej) jest umowa o pracę,
• miesięcznych wydatków gospodarstwa domowego,
• zobowiązań finansowych,
• zobowiązań kredytowych,
• scoringu kredytowego (Twoja punktowa ocena wiarygodności płatniczej),
• historii kredytowej (BIK – Biuro Informacji Kredytowej),

Co obniża zdolność kredytową?

Klient ubiegający się o kredyt musi mieć także świadomość tego, że niektóre czynniki mają negatywny wpływ na zdolność kredytową.

Negatywny wpływ na ocenę zdolności kredytowej mogą mieć:

• wysoki wiek kredytobiorcy,
• raty malejące,
• niski scoring kredytowy,
• ruchome składniki wynagrodzenia (premie),
• wysokie koszty utrzymania gospodarstwa domowego,
• działalność gospodarcza (szczególnie w przypadku ryczałtu lub karty podatkowej),
• wynagrodzenie w obcej walucie.*

*Zgodnie z nowelizacją Ustawy o kredycie hipotecznym z dn. 22 lipca 2017 roku kredytobiorca może otrzymać kredyt wyłącznie w tej walucie, w której otrzymuje wynagrodzenie. Nieco inaczej sprawa wygląda przy kredycie gotówkowym, gdyż ta rekomendacja nie jest stosowana, lecz większość banków wymaga, by wynagrodzenie wpływało na polski rachunek bankowy.

Jak sprawdzić zdolność kredytową?

Jeśli chcesz sprawdzić swoją zdolność kredytową, to możesz to zrobić stacjonarnie w banku lub telefonicznie. Pracownik obliczy Twoją zdolność kredytową w kilka minut.

Innym i dość popularnym sposobem jest internetowy kalkulator zdolności kredytowej. Pomoże Ci sprawdzić, maksymalną i minimalną kwotę kredytu, jaką możesz zaciągnąć w poszczególnych bankach. Warto jednak pamiętać, że takie narzędzia nie są bardzo dokładne. Opierają się na bardzo prostych danych i pomijają takie informacje jak scoring kredytowy czy rodzaj dochodów. Możesz obliczyć swoją zdolność na kredyt, lecz nie przywiązuj się do przedstawionych wartości. Wyłącznie pracownik banku może ocenić Twoje realne szanse na kredyt samochodowy, hipoteczny czy gotówkowy.

Weryfikacja zdolności kredytowej w banku

Zanim złożysz wniosek o kredyt hipoteczny, musisz przejść odpowiednią weryfikację.

1. Weryfikacja tożsamości – pracownik banku będzie musiał sprawdzić Twoją tożsamość, więc nie zapomnij wziąć ze sobą.
2. Weryfikacja historii kredytowej – jeśli bank, w którym chcesz zaciągnąć kredyt, nie jest Twoim bankiem, to musisz zabrać ze sobą zaświadczenie o dochodach i zatrudnieniu. Takie dokumenty możesz uzyskać od pracodawcy. Jeśli nie chcesz zwracać się do pracodawcy z taką prośbą, to możesz przygotować także PIT-11 (lub PIT-36 w przypadku przedsiębiorców) wraz w potwierdzeniami wynagrodzenia za ostatnie 3 miesiące.
3. Weryfikacja historii kredytowej – bank sprawdzi Twoją historię w BIK-u. Wiele osób mylnie uważa, że przy ustalaniu zdolności kredytowej najlepszym rozwiązaniem jest brak historii w BIK-u. Nie jest to prawda. Najlepszą zdolność mają Ci, którzy mieli kredyty i terminowo je spłacili.

Ze względu na trudną sytuację finansową wielu kredytobiorców niektóre banków przy ustalaniu zdolności kredytowej bierze także pod uwagę dodatek 500+. Takie zmiany w wprowadziły: BNP Paribas, Credit Agricole i PKO BP.

Jak poprawić swoją zdolność kredytową?

Brak zdolności kredytowej lub bardzo niska zdolność mogą skutecznie przekreślać marzenia dot. własnego domu czy mieszkania. Jednak jest kilka sposobów, dzięki którym możemy poprawić swoją zdolność kredytową i to w dość krótkim czasie!

Sposób 1: Przeanalizuj źródło i poziom dochodów

Szansę na kredyt hipoteczny znacząco zwiększa umowa o pracę. Jeśli do tej pory pracowałeś wyłącznie na tzw. umowach śmieciowych, to postaraj się wynegocjować z szefem lepsze warunki zatrudnienia. Jeśli to nie pomoże, spróbuj poszukać innej pracy.

W przypadku stałej umowy o niskich zarobkach możesz złożyć wniosek o podwyżkę lub poszukać dodatkowych źródeł dochodu. Pieniądze możesz zarobić na każdym rogu, jeśli wiesz, gdzie szukać. Przykładowo, świetnym sposobem na szybkie zwiększenie swoich zarobków jest tzw. sourcing nieruchomości. To metoda inwestowania w nieruchomości, która nie wymaga od Ciebie wkładu własnego. Wystarczy, że wiesz, gdzie szukać mieszkań poniżej wartości rynkowej. Jak uda Ci się znaleźć takie mieszkanie, to kolejnym krokiem jest jego sprzedaż po wyższej cenie. Taka inwestycja nie przyniesie Ci góry pieniędzy, jednak na jednej transakcji możesz zarobić od 2 do 10 tysięcy.

Sposób 2: Zweryfikuj źródła wydatków

Niska zdolność kredytowa może być przyczyną bardzo wysokich wydatków miesięcznych. Częste wyjścia do kina, jedzenie na mieście czy drogie zakupy mogą rujnować Twój domowy budżet. Warto dokładnie przeanalizować wszystkie miesięczne wydatki i odnaleźć te, które nie są konieczne. Po ich identyfikacji może okazać się, że miesięczne wydatki zmniejszą się o kilkaset do kilku tysięcy złotych.

Sposób 3: Wybór równych rat

Raty malejące są kuszącą opcją, lecz negatywnie wpływają na zdolność kredytową. Jeśli chcesz maksymalnie ją podwyższyć, to najlepszym rozwiązaniem będą równe raty kapitałowo-odsetkowe.

Sposób 4: Sprawdź historię w BIK-u

Przy ustaleniu zdolności kredytowej bank będzie sprawdzał Twoje wcześniejsze zobowiązania i tempo ich spłacania. Warto pamiętać, że BIK to tylko system, który może się pomylić. Czasem dane nie zostaną poprawnie zaktualizowane lub wkradnie się jakiś błąd, który będzie ograniczał Twoją zdolność kredytową.

Sposób 5: Skonsoliduj kredyty

Dobrym pomysłem na podwyższenie zdolności kredytowej kredytobiorcy jest także kredyt konsolidacyjny. Jeśli do tej pory spłacałeś różne kredyty, spróbuj połączyć je w jeden o niższej racie. Wpłynie to pozytywnie na Twoje miesięczne zobowiązania finansowe i podwyższy zdolność kredytową.

Warto pamiętać, że konsolidacja kredytu zazwyczaj wiąże się z wydłużeniem czasu spłaty zobowiązań i dodatkowymi kosztami.

Sposób 6: Wybierz partnera

Partner podwyższa Twoją zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu. Wiele osób błędnie uważa, że kredyt możesz podwyższyć wyłącznie z pomocą małżonki/małżonka. Nie jest to prawda. Kredyt możesz wziąć z dowolną osobą! Może być to Twoje rodzeństwo, rodzice, przyjaciel czy po prostu znajomy.

Weź jednak pod uwagę, że za zobowiązania odpowiadacie wspólnie. Jeśli Twój kredytowy partner nie będzie wywiązywał się ze spłaty swojej części, to Ty przejmujesz tę odpowiedzialność.