Budownictwo zrównoważone – na czym polega i dlaczego jest ważne?
31 października, 2023
Odwrócona hipoteka – szanse i zagrożenia
8 listopada, 2023
W specjalnym raporcie poświęconym konsekwencjom chaosu przestrzennego Komitet Przestrzennego Zagospodarowania Kraju określił, że roczne straty związane z chaotyczną zabudową wynoszą kilkadziesiąt miliardów złotych rocznie. To właśnie dlatego (według urzędników) niezbędny jest określony ład przestrzenny, który uwzględnia w uporządkowanych relacjach uwarunkowania terenu. Ale co to właściwie znaczy? Z tego artykułu dowiesz się, co to znaczy budować zgodnie z logiką przestrzenną i jaki jest główny cel ładu przestrzennego.
Co to jest ład przestrzenny?
Ład przestrzenny to koncepcja, którą zaadoptowaliśmy od swoich zachodnich sąsiadów – Niemiec. Ustawowym celem ładu przestrzennego jest ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość.
W Polsce ład przestrzenny na danym terenie określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Ład przestrzenny – definicja ustawowa
Dokładną definicję tego, co oznacza „ład przestrzenny” określa ustawa z dn. 27 marca 2004 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Rozdział I Art. 2
„Ład przestrzenny to takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.”
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – co określa?
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawa miejscowego, który określa m.in:
- wysokość zabudowy,
- kolor elewacji,
- kształt dachu
- odsunięcie zabudowy do jezdni,
- szerokość jezdni,
- szerokość chodników,
- powierzchnię zieleni,
czyli w skrócie wszystko co dotyczy przestrzeni na danym obszarze.
Jak powstaje plan zagospodarowania przestrzennego?
Etapy tworzenia planu zagospodarowania przestrzennego są dość mocno rozciągnięte w czasie.
- Na początku wójt, burmistrz lub prezydent miasta musi dokonać analizy, czy na danym obszarze potrzebny jest plan, który będzie definiował ukształtowanie przestrzeni.
- Na wniosek gmina podejmuje uchwałę kierunkową o przystąpieniu do sporządzenia planu. Taki zamiar musi być ogłoszony publicznie (najczęściej na stronie internetowej gminy).
- W kolejnych krokach gmina wysyła oficjalne pismo do instytucji organów właściwych do uzgadniania i opiniowania planu o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu. Są to osoby, które mają wpływ na budynki lub inne obiekty ukształtowania przestrzeni na danym terenie, np. konserwator zabytków.
- Gdy już papierologi o oficjalnym przystąpieniu do planu zagospodarowania przestrzennego stanie się zadość, urzędnicy rozpoczynają prace projektowe, które obejmuje również opiniowanie koncepcji przez komisję zagospodarowania terenu Gminy.
- Gotowy plan skierowany jest do Burmistrza lub Prezydenta. Zawiera on kompleksową analizę wraz z prognozą oddziaływania na środowisko. Włodarz miasta musi zopiniować koncepcję ładu przestrzennego. Kluczowe jest, czy nowy ład przestrzenny uwzględnia koncepcję zrównoważonego rozwoju.
- Po pozytywnej opinii Burmistrza/ Prezydenta plan nowego ładu przestrzennego wraca do instytucji zewnętrznych, które już wcześniej uczestniczyły w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, żeby wyraziły swoją oficjalną opinię.
- Na samym końcu Rada Gminy opiniuje projekt. Jeśli ich decyzja o nowym zagospodarowaniu przestrzennym jest pozytywna, to projekt przechodzi do kolejnych faz. Jednak jeśli Rada Gminy wyda negatywną opinię, to może wejść na drogę postępowania sądowego, co znacząco wydłuża w czasie wdrożenie planu zagospodarowania przestrzennego.
- Po pozytywnej opinii Rady Gminy plan o miejscowym zagospodarowaniu przestrzennym staje się dokumentem publicznym na okres 21 dni.
- Po upływie okresu wdrożenia jest czas na zgłoszenie uwag, które następnie Burmistrz/ Prezydent musi rozpatrzyć w terminie również 21 dni.
- Uchwalenie planu przez Radę Gminy.
- Przekazanie dokumentacji do Wojewody. Na tym etapie Wojewoda może też uchylić nowy ład przestrzenny.
- Ocena zgodności z przepisami prawa.
- Publikacja w Dzienniku Urzędowym województwa.
- Wejście w życie 14 dni po publikacji.
Co jeśli na danym terenie nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?
W Polsce nie na każdym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Co zrobić w sytuacji, jeśli chcemy np. wybudować dom, a działka, na której planujemy wybudować nieruchomość nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego?
W takim przypadku mamy dwie opcje:
- Zgłoszenie wniosku o stworzenie planu zagospodarowania przestrzennego.
- Zgłoszenie wniosku o wydanie decyzji w sprawie warunków zabudowy na danym terenie.
Jak omówiliśmy już wcześniej w artykule, pierwszy krok jest dość rozciągnięty w czasie, dlatego zdecydowanie lepiej (z perspektywy czasowej) wybrać drugą opcję. Istotne jest jednak, że taka decyzja w sprawie warunków zabudowy dotyczy wyłącznie naszej działki. Nie jest to jednak najtańsze, gdyż sam wniosek kosztuje 600 zł, a przygotowanie stosownych dokumentów o planach warunków zabudowy jest jeszcze droższe.
Jak sprawdzić wymagane kształtowanie przestrzeni na danym terenie?
Najłatwiej sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na stronie urzędu Gminy w Systemie Informacji Publicznej. Powinna znajdować się tam e-mapa, która określa koncepcję ładu przestrzennego na danym terenie. Możesz więc upewnić się, jakie są wymagania funkcjonalne czy społeczno-gospodarcze względem zakupionej działki i sprawdzić, czy Twój projekt budynku będzie wspierał „zrównoważony rozwój” terenu zgodnie z planem.
