Odwrócona hipoteka – szanse i zagrożenia

Problemy finansowe dosięgają coraz szerszego grona Polaków, co wpływa na zwiększone zainteresowanie odwróconym kredytem hipotecznym. Ten produkt finansowy jest bardzo popularny w Stanach Zjednoczonych, jednak w Polsce został wprowadzony dopiero 2014 roku. W artykule dokładnie omówimy, czym jest odwrócona hipoteka oraz jakie są szanse i zagrożenia takiego rozwiązania.

Co to jest odwrócona hipoteka?

Odwrócona hipoteka to inaczej „sprzedaż” nieruchomości bankowi. Bank wypłaca właścicielowi nieruchomości kwotę równoważną wartości rynkowej nieruchomości. Może to zrobić jednorazowo lub ratalnie.

Dlaczego słowo sprzedaż opatrzyliśmy cudzysłowem? Gdyż właściciel nieruchomości – pomimo „sprzedaży” nieruchomości – może mieszkać w swoim mieszkaniu przez określony okres czasu (najczęściej do końca życia) i dopiero rok po śmierci kredytobiorcy bank przejmuje prawa własności nieruchomości.

Kto ustala wartość rynkową nieruchomości?

Wartość nieruchomości szacowana jest przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego.

Odwrócona hipoteka a renta dożywotnia – różnice

Renta dożywotnia to bardzo podobne rozwiązanie do odwróconego kredytu hipotecznego, jednak różni je przede wszystkim instytucja, z którą zawieramy umowę oraz warunki takiego świadczenia.

Renta dożywotnia

Rentę dożywotnią wypłaca fundusz hipoteczny. Osoba fizyczna wraz z zawarciem umowy z funduszem zgadza się na natychmiastowe przeniesienie prawa własności nieruchomości, jednocześnie ustanawiając prawo dożywotnie do korzystania z nieruchomości. W przypadku renty dożywotniej nieruchomość staje się własnością świadczeniodawcy, a spadkobiercy nie mają do niej żadnych praw.

Istotne jest także to, że mechanizmy zabezpieczające interesy świadczeniobiorcy (na wypadek zaprzestania wypłacania składek przez fundusz hipoteczny) są bardzo uproszczone i wymagają postępowania upadłościowego, cywilnoprawnego lub ew. egzekucji komorniczej.

Odwrócona hipoteka

W odwróconym kredycie hipotecznym kredytobiorca pozostaje właścicielem mieszkania do końca swojego życia, a prawo przeniesienia własności następuje rok po jego śmierci. Istotne jest również to, że spadkobiercy mogą zdecydować się na spłatę zobowiązania wypłaconego kredytobiorcy, by zachować prawo własności do lokalu.

W przypadku odwróconej hipoteki umowa zostaje zawarta z bankiem, który podlega rozległym mechanizmom zabezpieczenia kredytobiorcy. Mają one być zabezpieczeniem umowy i wypłacalności instytucji finansowej.

Odwrócona hipoteka wydaje się być znacznie bezpieczniejszym rozwiązaniem, jednak warto pamiętać, że obowiązuje ona wyłącznie do określonej kwoty hipoteki, którą stanowi rynkowa wartość nieruchomości. Jeśli kredytobiorca przeżyje wypłacenia pełnego świadczenia z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego, to pozostaje bez dodatkowej renty, a uzyskanie dodatkowego dochodu w wieku mocno seniorskim jest dla większości osób awykonalne.

Jakie są warunki odwróconego kredytu hipotecznego?

Odwrócona hipoteka jest dość szczegółową umową pomiędzy właścicielem nieruchomości a bankiem, w której każda ze stron ma swoje prawa i obowiązki.

Bank musi przede wszystkim sprawdzić stan prawny lokalu, a także przedstawić ofertę kredytu w ciągu 14 dni od daty zawarcia umowy.

Kredytobiorca musi w wyznaczonym terminie dostarczyć bankowi wymagane dokumenty, a także do końca życia utrzymywać nieruchomość w odpowiednio dobrym stanie, by jego wartość rynkowa nie uległa pomniejszeniu.

Dość często banki oferujące usługi odwróconego kredytu hipotecznego wymagają także kompleksowego ubezpieczenia mieszkania, podobnie jak przy zwykłym kredycie hipotecznym.

Kto może skorzystać z oferty odwróconego kredytu hipotecznego?

Odwróconą hipotekę może zaciągnąć osoba fizyczna, która:

• jest właścicielem nieruchomości i posiada prawo własności lub której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo użytkowania wieczystego,
• jest współwłaścicielem nieruchomości.

Z odwróconego kredytu hipotecznego nie może skorzystać osoba prawna (np. spółka akcyjna) lub inny podmiot niebędący osobą fizyczną (spółki cywilne, jawne lub komandytowe).

Ile można zarobić na odwróconym kredycie hipotecznym?

To trudne pytanie, gdyż ustawa o odwróconym kredycie z dnia 23 października 2014 nie przewiduje, ile powinna wynosić średnia „renta” od banku. Do określenia kwoty hipoteki używa się rynkowej wartości nieruchomości, lecz odwrócona hipoteka stanowi zazwyczaj 50-60% wartości oferowanego zabezpieczenia.

Jeśli więc przykładowo senior zdecyduje się zaciągnąć odwrócony kredyt hipoteczny na okres 20 lat, a jego nieruchomość będzie miała wartość rynkową około 500 000 zł, to może liczyć na to, że miesięczna rata, którą dostanie od banku będzie wynosił około 1050 zł.

Nie jest to dużo ale często właściciel mieszkania ma średnią emeryturą w wysokości 2000 zł, to odwrócony kredyt hipoteczny będzie stanowił dla niego bardzo mocne podreperowanie budżetu domowego. To duża szansa szczególnie dla osób starszych i samotnych, które nie mogą liczyć na pomoc bliskich.

Czy można zrezygnować z odwróconej hipoteki?

Można! Osoba zaciągająca odwrócona hipotekę może zrezygnować:

1. Przed upływem 30 dni od daty zawarcia umowy, ponosząc jedynie koszty administracyjne na rzecz organów administracji państwowej.
2. W dowolnym momencie trwania umowy, jednak musi wówczas zwrócić do banku wypłaconą kwotę zobowiązania oraz jej odsetki.

Pocieszające jest to, że w odwróconej hipotece właściciel zawsze może zrezygnować i zwrócić koszty kredytu, jeśli np. jego sytuacja materialna ulegnie poprawie.

Odwrócona hipoteka w Polsce

W Polsce odwrócony kredyt hipoteczny działa od 15 grudnia 2014 roku. Wtedy w życie weszła ustawa z dn. 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym.

Najczęściej na taką formę dożywotniej renty decydują się seniorzy w wieku od 75 do 80 lat.* Młodzi ludzie są mniej zainteresowani taką formą dodatkowego dochodu, jednak widoczny jest trend malejącego wieku statystycznego nabywcy odwróconej hipoteki.

W 2016 roku średni wiek klienta wynosił 79,5 lat, natomiast w 2022 był to już 76,5 lat.

*Dane z raportu ZPF.

W 2022 roku łączna wartość rynkowa nieruchomości zarządzanych przez fundusze hipoteczne wyniosła 149,2 mln złotych.

Odwrócona hipoteka – szanse i zagrożenia

Szanse związane z odwróconą hipoteką:

1. Dodatkowe dochody dla seniorów: Dla wielu starszych osób, których główną wartością majątkową jest ich dom czy mieszkanie, odwrócona hipoteka może stanowić źródło dodatkowych środków, które mogą poprawić ich standard życia.
2. Ochrona prawna: Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym zapewnia, że jedynie banki mogą udzielać takiego kredytu, co daje pewną ochronę konsumentom.
3. Możliwość zachowania praw do nieruchomości: Spadkobiercy mają prawo do spłaty zadłużenia i odzyskania nieruchomości po śmierci kredytobiorcy.

Zagrożenia i wyzwania:

1. Zrozumienie produktu: Złożoność i nowość odwróconej hipoteki może powodować nieporozumienia i potencjalne niezadowolenie klientów.
2. Potencjalna utrata wartości nieruchomości: Jeżeli wartość nieruchomości spadnie, spadkobiercy mogą otrzymać mniej niż spodziewali się po sprzedaży.
3. Nieznane koszty i obowiązki: Wprowadzenie nowego produktu bankowego wiąże się z pewnością z kosztami, które mogą być przeniesione na klienta, takie jak wymóg ubezpieczenia nieruchomości.

Odwrócona hipoteka oferuje interesujące możliwości dla właścicieli nieruchomości, szczególnie dla seniorów. Jednak produkt ten wciąż wymaga większego zrozumienia i akceptacji rynkowej w Polsce. Potencjalni kredytobiorcy powinni dokładnie zapoznać się z warunkami i ryzykiem związanym z odwróconą hipoteką przed podjęciem decyzji.