Opłata adiacencka to termin, który powinien dobrze znać każdy właściciel nieruchomości i każda osoba, która rozważa zakup nieruchomości na własność. Jest ona idealnym empirycznym przykładem tego, że nieznajomość prawa nie zwalnia z jego przestrzegania. W tym przypadku konsekwencją braku wiedzy może być nawet sprawa windykacyjna.Dowiedz się, co to jest opłata adiacencka, jaka jest jej wysokość i czy jest jakikolwiek sposób, by uniknąć opłaty adiacenckiej.
Opłata adiacencka – ustawa
Zanim zaczniemy omawiać tę tematykę, niezbędna jest korekcja terminu, gdyż tzw. opłata adiacencka nie obowiązuje od 2019 roku. Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami z dn.21 sierpnia 1997, która została wprowadzona w 2019 roku, zmieniła główną terminologię na tzw. podatek przekształceniowy.
Opłata adiacencka – co to jest?
Najprościej ujmując, opłata adiacencka to koszt, jaki właściciel nieruchomości lub użytkownik wieczysty musi ponieść, gdy wartości nieruchomości wzrośnie z uwagi na jeden z trzech czynników:
- podział nieruchomości,
- scalenie i podział nieruchomości,
- budowę urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, budżetu Unii Europejskiej lub innych źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi.
Opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości
Geodezyjny podział nieruchomości może być przesłanką do opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości. Podatek będzie naliczany, jeśli utworzony podział, wpłynie na wzrost wartości nieruchomości.
Co ważne, prawo przewiduje także taką opłatę w przypadku podziału nieruchomości rolnej.
Opłata adiacencka za wybudowanie drogi lub innych urządzeń infrastruktury technicznej
Wybudowanie drogi czy stworzenie urządzeń infrastruktury technicznej, które wpływają na wzrost wartości nieruchomości, są przesłanką do opłaty adiacenckiej.
Czy opłata adiacencka jest podatkiem?
TAK. To forma podatku z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, która nakładana jest przez gminę na właściciela nieruchomości.
Czy opłata adiacencka dotyczy wyłącznie nieruchomości?
NIE. Obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej dotyczy również właścicieli działek budowlanych i rolnych.
Kto ustala nałożenie opłaty adiacenckiej?
Nałożenie opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały. W celu oszacowania podatku z tytułu wzrostu wartości nieruchomości niezbędna jest opinia rzeczoznawcy majątkowego.
Ile wynosi opłata adiacencka?
Wysokość opłaty adiacenckiej opiera się na Ustawie z dn. 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Znajdziemy w niej maksymalne stawki procentowej opłaty adiacenckiej, których urząd gminy, prezydent miasta lub burmistrz nie mogą przekroczyć. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.
Istotne jest, że w przypadku wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej, wartość wzrostu pomniejszana jest o koszt nakładów poniesionych przez właścicieli nieruchomości lub użytkowników wieczystych na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.
Opłata adiacencka – jakie kwoty?
Zgodnie z 146 ust. 1a Ustawy: „Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości”. Nie może ona jednak przekroczyć:
- 30% różnicy wartości nieruchomości w wyniku wzrostu po podziale,
- 50% różnicy wartości nieruchomości po podziale i scaleniu,
- 50% różnicy wartości nieruchomości po wybudowaniu infrastruktury technicznej.
W ciągu ilu lat może dojść do ustalenia opłaty adiacenckiej?
Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.
Opłata adiacencka – rozłożenie na raty
Według art. 147 Ustawy o gospodarce nieruchomościami jest możliwe rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty roczne płatne w okresie do 10 lat. Warunki rozłożenia na raty określa się wraz z wydaniem decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.
Raty podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski.
Należność z tytułu opłaty adiacenckiej podlega zabezpieczeniu, m.in. poprzez ustanowienie hipoteki, a sama decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej jest podstawą wpisu do księgi wieczystej.
W obliczu ostatnich wahań inflacyjnych, musimy podkreślić istotną kwestię: wysokość opłaty adiacenckiej podlega waloryzacji. Waloryzacja liczona jest od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym decyzja została wydana, do pierwszego dnia miesiąca, w którym powstał obowiązek zapłaty.
Kto płaci opłatę adiacencką?
Podatek płaci osoba, która w dniu wydania decyzji przez radę gminy była właścicielem nieruchomości.
Opłata adiacencka – kiedy się płaci?
Prawnie na właściciela nieruchomości nakładany jest obowiązek zapłaty opłaty adiacenckiej w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o jej ustaleniu stała się ostateczna, jednak ostateczny termin zapłaty ustala urząd gminy.
Na wniosek właściciela nieruchomości opłata adiacencka może zostać podzielona na opłaty roczne, których maksymalny okres spłaty wynosi 10 lat.
Jak obniżyć wysokość opłaty adiacenckiej?
Dobra wiadomość jest taka, że można obniżyć wysokość opłaty adiacenckiej. Należy wówczas podważyć prawidłowość opinii określającej wartości nieruchomości. Zdarza się, że wartość nieruchomości jest źle oszacowana, co wpływa na znaczące podwyższenie opłaty adiacenckiej.
Najbardziej będzie Cię interesować tzw. operat szacunkowy, czyli dokument, który przedstawia wycenę nieruchomości przed i po podziale. Możesz to zrobić poprzez odwołanie się od decyzji lub przedłożenie prywatnej wyceny nieruchomości jako swój przeciwdowód w sprawie.
Najczęściej takie odwołanie nie skończy się na jednorazowym działaniu. Musisz wziąć pod uwagę, że będzie konieczne wielokrotne odwolywanie się od operatu szacunkowego, a najprawdopodobniej również wniesienie skargi do sądu administracyjnego wraz z przeciwdowodem w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.
Jak uniknąć opłaty adiacenckiej?
Czasem odwołanie się od operatu szacunkowego może przynieść wymierną korzyść w postaci 100% obniżki opłaty adiacenckiej, jednak przedstawianie przeciwdowodów w sprawie nie jest jedynym sposobem na jej obniżenie.
Gmina ma możliwość zastosowania ulgi lub umorzenia opłaty adiacenckiej w części lub całości. Takie zwolnienie nie jest jednak wydawane „od ręki”. Najczęściej dotyczy spadkobierców, na których została nałożona opłata adiacencka.
Przedawnienie opłaty adiacenckiej
Urząd gminy ma 3 lata na wydanie decyzji zatwierdzającej wysokość i termin opłaty adiacenckiej, licząc od dnia, w których decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.
Jeśli ten obowiązek nie zostanie dopełniony oraz nie zostanie wszczęte postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej, to właściciel nieruchomości nie musi ponosić opłaty.
Unikanie opłaty adiacenckiej – jakie mogą być skutki?
Ustawa o gospodarce nieruchomościami (punkt 148) reguluje również skutki zwłoki w zapłacie opłaty adiacenckiej. Według dokumentu osoba unikająca opłat musi liczyć się z konsekwencjami prawnymi związanymi z uruchomieniem procesu windykacyjnego.
W ostateczności brak wniesienia opłaty adiacenckiej może prowadzić do przejęcia majątku przez komornika lub konfiskatę części wynagrodzenia.
Opłata adiacencka a sprzedaż nieruchomości
Kupno nieruchomości nie musi wiązać się z koniecznością opłaty adiacenckiej. Ustawa nie wskazuje jednoznacznie na kogo nakładana jest decyzja na nałożeniu opłaty w przypadku zbywania nieruchomości. Wszystko zależy od tego, kto – nabywca czy sprzedający – zyskał na wzroście wartości nieruchomości.
Za rostrzygającą datę uznaje się dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej ciąży na osobie, która była właścicielem nieruchomości w tym dniu.
Renta planistyczna a opłata adiacencka – czym się różnią?
Osoby nieznające przepisów prawa często nie rozumieją różnicy pomiędzy opłatą planistyczną a adiacencką.
To prawda, że oba podatki są nakładane, gdy następuje wzrost wartości nieruchomości, jednak opłata adiacencka nałożona jest w wyniku działań właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, natomiast renta planistyczna, gdy wartość nieruchomości wzrasta wraz ze zmianą planu zagospodarowanie przestrzennego.
Co więcej, opłata adiacencka jest należna od każdego właściciela nieruchomości, natomiast renta planistyczna nakładana jest, gdy właściciel zbywa nieruchomości.
