Wskaźnik ROE – co to jest i jak pomaga w inwestowaniu?

Kluczowym elementem inwestowania w nieruchomości jest dogłębne zrozumienie wskaźników finansowych, które determinują rentowność projektu. Jednym z najbardziej renomowanych wskaźników wykorzystywanych w tej dziedzinie jest wskaźnik ROE. W niniejszym opracowaniu przedstawiamy metodykę obliczania wskaźnika ROE oraz jego interpretację w kontekście inwestowania w nieruchomości.

ROE – co to jest?

ROE (ang. return on equity) to wskaźnik rentowności kapitału własnego, który pokazuje relację zysku do wartości kapitałów własnych.

Wskaźnik rentowności kapitału własnego jest używany nie tylko w nieruchomościach, ale również np. podczas sprzedaży akcji przedsiębiorstwa.

Wskaźnik ROE – interpretacja

W polskich warunkach ROE oznacza, ile groszy czystego zysku uda się osiągnąć z jednego złotego kapitałów własnych.

Wskaźnik ROE a ROA

Wskaźnik ROE (ang. Return on Equity) oraz wskaźnik ROA (ang. Return on Assets) to dwa popularne wskaźniki używane w analizie finansowej do oceny rentowności przedsiębiorstwa lub inwestycji.

ROA to wskaźnik rentowności aktywów (aktywa trwałe + aktywa obrotowe), który mierzy zdolność przedsiębiorstwa do generowania zysku ze wszystkich inwestowanych w niej aktywów, zarówno kapitału własnego, jak i obcego. Wskaźnik ten pokazuje, ile zysku firma generuje na każdy inwestowany złoty aktywów.

Różnice:

• Baza: ROE odnosi się do kapitału własnego, a ROA odnosi się do całkowitej wartości aktywów. Dlatego ROA może być niższy niż ROE, jeśli firma ma znaczącą ilość długu, ponieważ dług zwiększa bazę aktywów, ale nie kapitał własny.
• Interpretacja: Wysoki ROE wskazuje na skuteczność zarządzania w zakresie generowania zwrotu z kapitału własnego, podczas gdy wysoki ROA wskazuje na skuteczność zarządzania w zakresie wykorzystania całkowitych aktywów firmy do generowania zysków.
• Ryzyko: Firmy z wysokim poziomem długu mogą mieć wysoki ROE, ale jednocześnie niski ROA. Dlatego ważne jest, aby analizować oba wskaźniki razem, aby uzyskać pełniejszy obraz rentowności i struktury kapitałowej firmy.

Ostatecznie oba wskaźniki mają swoje zastosowania i wartości w analizie finansowej, ale ważne jest, aby interpretować je w kontekście całkowitej sytuacji finansowej firmy oraz branży, w której działa.

ROA w branży nieruchomości

ROA w branży nieruchomości mierzy, jak efektywnie firma zarabia na swoich aktywach, w tym na nieruchomościach, które posiada lub zarządza. Dla firm deweloperskich, agencji nieruchomości czy firm zarządzających nieruchomościami wskaźnik ten może być kluczowym wskazaniem efektywności zarządzania portfelem nieruchomości.

Wskaźnik ROE a ROS

ROS mierzy zdolność przedsiębiorstwa do generowania zysku z przychodów ze sprzedaży. Wskaźnik ten pokazuje, jaki procent przychodów ze sprzedaży stanowi zysk. ROE mierzy zdolność przedsiębiorstwa do generowania zysku z zainwestowanego kapitału własnego.

W nieruchomościach ROS dotyczy np. inwestowania w kamienicę przez grupę zainteresowanych.

Różnice:

• Skupienie: Podczas gdy ROE koncentruje się na rentowności w stosunku do kapitału własnego, ROS skupia się na rentowności w stosunku do przychodów ze sprzedaży.
• Interpretacja: ROS daje wgląd w to, jak efektywnie firma zarządza kosztami w odniesieniu do przychodów, podczas gdy ROE daje wgląd w to, jak efektywnie firma zarządza kapitałem własnym akcjonariuszy.
• Zastosowanie: ROS jest często używany do porównywania firm w tej samej branży, aby zobaczyć, która firma działa bardziej efektywnie pod względem kosztów. ROE jest używany do oceny ogólnej zdolności firmy do generowania zwrotu z kapitału własnego.

Obydwa wskaźniki są ważne w analizie finansowej i dają różne perspektywy na rentowność firmy. Jednak ważne jest, aby nie polegać wyłącznie na jednym wskaźniku, ale brać pod uwagę cały zestaw wskaźników finansowych, aby uzyskać pełny obraz sytuacji finansowej firmy.

ROS w branży nieruchomości

ROS w kontekście branży nieruchomości odnosi się do tego, jaką część przychodu z sprzedaży nieruchomości firma jest w stanie przekształcić w zysk. Dla deweloperów, którzy sprzedają nieruchomości, wskaźnik ten może dostarczyć informacji o tym, jak dobrze kontrolują koszty i jak efektywnie zarabiają na sprzedaży.

Jak obliczyć ROE?

Wskaźnik ROE (Return on Equity) odnosi się do rentowności kapitału własnego i jest jednym z najczęściej stosowanych wskaźników rentowności w analizie finansowej przedsiębiorstwa. Aby obliczyć ROE, można użyć następującego wzoru.

ROE – formuła

ROE= zysk netto : średni kapitał własny

Gdzie:

Zysk netto to zysk netto firmy w danym okresie (np. rok, kwartał).

Średni kapitał własny to średnia wartość kapitału własnego na początku i na końcu danego okresu. Można to obliczyć, dodając wartość kapitału własnego na początku okresu do wartości na końcu okresu i dzieląc przez 2.

Alternatywnie, jeśli nie jesteś zainteresowany średnią wartością kapitału własnego, możesz użyć wartości kapitału własnego na koniec okresu:

ROE = zysk netto : kapitał własny na koniec okresu

Wskaźnik ROE pokazuje, jaką stopę zwrotu firma generuje na kapitale własnym inwestowanym przez akcjonariuszy. Wskaźnik ten może być używany do porównywania rentowności różnych firm w tej samej branży lub do śledzenia rentowności firmy w czasie.

Wskaźnik ROE – interpretacja

Przykład: Jeśli firma miała zysk netto w wysokości 1 000 000 zł i średni kapitał własny w wysokości 5 000 000 zł, jej ROE wynosi:

ROE= 1 000 000 : 5 000 000 = 0,2= 20%

Oznacza to, że firma generuje 20% zwrotu z inwestycji w kapitał własny.

Wskaźnik ROE – ile powinien wynosić?

Optymalna wartość ROE w branży nieruchomości zależy od wielu czynników, ale generalnie wskaźnik w zakresie 10-15% jest często uważany za dobre osiągnięcie dla wielu firm w tej branży. Jednak niektóre mogą osiągać znacznie wyższe wartości, zwłaszcza w okresach wzrostu rynku lub dzięki skutecznemu zarządzaniu projektami.

Wartości wskaźnikowe przydatne w branży nieruchomości

Wskaźnik zwrotu z inwestycji (ROI – Return On Investment):

ROI = zwrot z inwestycji – koszt inwestycji : koszt inwestycji *100%

Gdzie „Zysk z inwestycji” to wartość sprzedaży minus koszt zakupu i wszelkie dodatkowe koszty. Pokazuje on, jak duży procentowy zwrot uzyskano z początkowej inwestycji.

Wskaźnik operacyjnej rentowności nieruchomości (Cap Rate – Capitalization Rate):

Cap Rate = roczny dochód operacyjny netto : koszt zakupu nieruchomości *100%

Ten wskaźnik pokazuje stosunek rocznego dochodu netto z nieruchomości do jej aktualnej wartości rynkowej.

Wskaźnik cash-on-cash (CoC):

CoC = roczny przepływ pieniędzy netto : gotówka inwestowana w początkowej fazie inwestycji *100%

Pokazuje on, jaką stopę zwrotu uzyskuje się z bezpośrednio zainwestowanej gotówki w inwestycję.

Wskaźnik kosztu serwisowania długu (DSCR – Debt Service Coverage Ratio):

DSCR = Roczny dochód operacyjny netto : roczna obsługa długu

Mierzy zdolność nieruchomości do obsługi długu na jej podstawie. Wskaźnik powyżej 1 wskazuje, że generowane dochody wystarczają do pokrycia zobowiązań dłużnych.

Wskaźnik Loan-to-Value (LTV):

LTV = kwota pożyczki : wartość nieruchomości *100%

Pokazuje, jak dużą część wartości nieruchomości stanowi dług. Im wyższy wskaźnik, tym wyższe ryzyko.

Oprócz powyższych wskaźników, warto także uwzględnić inne czynniki, takie jak lokalizacja nieruchomości, stan techniczny, potencjalny wzrost wartości nieruchomości czy rynek najmu w danym rejonie.

Dla początkujących inwestorów ważne jest, by nie polegać wyłącznie na wskaźnikach wartościowych. Chociaż są one pomocne w analizie finansowej, decyzje inwestycyjne powinny opierać się także na dokładnej analizie rynku, konsultacjach z ekspertami oraz własnej intuicji i doświadczeniu.