W Hiszpanii wystarczą dwa dni, by ktoś mógł zająć „legalnie” Twoją nieruchomość. Dzicy okupas po tym czasie mogą wymienić zamki i stwierdzić przejęcie nieruchomości, a Ty nie możesz ich eksmitować bez wyraźnej zgody sądu. Na szczęście w Polsce takie prawo nie istnieje, jednak może dojść do tzw. zasiedzenia nieruchomości, w której lokator może legalnie nabyć prawo własności. Jak wygląda taka sytuacja i jak wygląda stosunek prawny na linii „zasiedzenie nieruchomości a spadkobiercy”?
Co to właściwie jest zasiedzenie nieruchomości?
Zasiedzenie nieruchomości to jeden ze sposobów na nabycie własności nieruchomości ze względu na upływ czasu. Osoba, która nie jest właścicielem, może nabyć prawa własności samoistnie, jeśli przez określony okres czasu pełni rolę tzw. posiadacza.
Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości może złożyć każdy zainteresowany do odpowiedniego urzędu miasta. Ważne jednak jest, by był on poparty dwoma warunkami:
- posiadanie samoistne – osoba zamieszkująca nieruchomość musi potwierdzić, że nią włada, czyli:
- opłaca podatek,
- płaci czynsz,
- dokonuje remontów,
- zamieszkuje nieruchomość.
- nieprzerwany bieg zasiedzenia nieruchomości – wystarczający do dokonania stosunków prawnych czas, w którym osoba włada lokalem.
Zasiedzenie nieruchomości – ile lat musi upłynąć?
Termin zasiedzenia nieruchomości różni się w zależności od rodzaju zasiedzenia:
- zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze – jeśli posiadacz samoistny zajmuje nieruchomość, lecz nie wie, że są inni spadkobiercy, którzy mają do tego prawo – okres zasiedzenia: 20 lat,
- zasiedzenie nieruchomości w złej wierze – jeśli posiadacz samoistny wie o innych spadkobiercach – okres zasiedzenia: 30 lat.
Własność przez zasiedzenie nieruchomości a spadkobiercy
Najczęstszym przypadkiem jest zasiedzenie nieruchomości po osobie zmarłej. Wówczas jeden ze spadkobierców pozostaje w danej nieruchomości. Jeśli po śmierci spadkodawcy nie przeprowadzi się na czas czynności związanych z prawem spadkowym, to może dość do nabycia własności poprzez samoistne posiadanie.
Wiemy, że może być to dość złożony proces, dlatego poniżej znajdziesz kilka przykładów z zaliczeniem okresu posiadania spadkodawcy w złej i dobrej wierze.
Zasiedzenie nieruchomości po rodzicach – przykład zasiedzenia w złej wierze
Załóżmy, że w rodzinie z trojgiem dorosłych dzieci umierają rodzice. Nie została przeprowadzona sprawa spadkowa. Najmłodsze z dzieci zostaje w domu rodzinnym, a reszta prowadzi życie z innych miejscach. W takim przypadku najmłodszy potomek po 30 latach (od śmierci rodziców) wejdzie w samoistne posiadanie nieruchomości. Może wówczas złożyć wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości.
Zasiedzenie nieruchomości w konkubinacie – przykład zasiedzenia w złej wierze
Załóżmy, że jeden z partnerów pary żyjącej w konkubinacie umiera. Druga osoba powinna niezwłocznie powiadomić o tym fakcie bliskie osoby, które mają prawo do spadku. Jeśli konkubinat tego nie dokona i przez kolejne 30 lat będzie władał nieruchomością, jako posiadacz samoistny, to nabywa prawo własności do danej nieruchomości.
Zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze
Czasem zdarza się także zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze. Jak może wyglądać taka sytuacja?
Przykładowo: Umiera podopieczny opiekunki do osób starszych. Była to osoba samotna, a opiekunka nie zna żadnych bliskich osób uprawnionych do podziału spadku. W takim przypadku na mocy prawa sąd może stwierdzić nabycie własności nieruchomości po 20 latach od śmierci spadkodawcy.
Dziedziczenie zasiedzenia – czy to możliwe?
Posiadanie samoistne może być dziedziczone. Jeśli np. pan Janusz był samoistnym posiadaczem nieruchomości przez 20 lat, a jego następnie jego syn także przejął obowiązki samoistnego posiadania przez kolejne 10 lat, to po upływie tego czasu może złożyć wniosek do stwierdzenia zasiedzenia.
Samoistne nabycie nieruchomości poprzez dziedziczenie jest zgodne z prawem.
Czy sprzedaż nieruchomości przerywa bieg zasiedzenia?
Tak. Według art. 123 § 1 Kodeksu cywilnego, bieg zasiedzenia przerywa się:
- przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia;
- przez uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje;
- przez wszczęcie mediacji.
Osoba, która kupi nieruchomość od samoistnego posiadacza, nabywa ją bezprawnie. Właśnie dlatego przed zakupem jakiejkolwiek inwestycje istotne jest sprawdzenie wszelkich dokumentów potwierdzających m.in. prawo własności czy możliwą służebność danego miejsca.
Zakup nieruchomości z pomocą agencji pozwala uniknąć takich problemów. Warto przed dokonaniem zakupu mieszkania czy domu, skontaktować się z profesjonalnym biurem nieruchomości. Zawodowi pośrednicy dobrze wiedzą, jakie dokumenty sprawdzić, czy realnie kupić nieruchomość i uniknąć nieprzyjemności.
