Operat szacunkowy nieruchomości

Do przeprowadzenia poprawnej wyceny nieruchomości niezbędny może okazać się operat szacunkowy. Dokument ten sporządza rzeczoznawca majątkowy, który na podstawie szeregu danych ustala w sposób możliwie najbardziej obiektywny wysokość wartości nieruchomości. Na czym polega realizacja operatu szacunkowego nieruchomości i w jakich sytuacjach może być on wyjątkowo przydatny?

Czym jest i jak wygląda operat szacunkowy?

Operat szacunkowy sporządzany jest w celu określenia wartości nieruchomości. Wykonanie operatu leży w gestii uprawnionego specjalisty, jakim jest rzeczoznawca majątkowy. Sporządza on dokument o takim charakterze odpłatnie, zawsze dla pojedynczego przedmiotu wyceny (dla danej nieruchomości).

Ponieważ za przygotowanie operatu szacunkowego odpowiada rzeczoznawca (wykonujący zawód zaufania publicznego), dokument traktowany jest jako miarodajne potwierdzenie wartości rynkowej domu, działki, mieszkania czy nieruchomości komercyjnych. Wycena nieruchomości przygotowana w taki sposób ma moc prawną (wartość urzędową) pozwalającą na przedstawianie jej także w sprawach administracyjnych – to jest przed sądami, urzędami i instytucjami bankowymi. O zasadach sporządzania operatu decydują przepisy Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami [Dz.U. z 2021 poz. 1899].

Operat szacunkowy sporządzony zostaje w formie pisemnej. Forma dokumentu powinna być jednolita, co ułatwia korzystanie z zawartych w nim danych. Oczywiście treść operatu musi odpowiadać informacjom faktycznym, w tym aktualnym danym technicznym na temat określonej nieruchomości.

Po co rzeczoznawca majątkowy przygotowuje operat?

Podstawowym celem sporządzenie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego jest profesjonalna wycena nieruchomości, to jest określenie jej wartości na rynku nieruchomości. W związku z tym dokument wykorzystywany jest w celu wyceny na potrzeby:

• określenia ceny obrotu nieruchomością (w przypadku zakupu lub sprzedaży nieruchomości),
• zabezpieczenia kredytu hipotecznego czy w celu określenia wysokości wkładu własnego,
• dokonania podziału majątku, na potrzeby chociażby sprawy rozwodowej,
• podziału spadku,
• egzekucji komorniczej,
• wyceny strat, w celu wypłaty odszkodowania z polisy ubezpieczeniowej,
• inwestycyjne, w przypadku nieruchomości przeznaczonych do budowy komercyjnej,
• geodezyjne,
• realizacji celów publicznych, to jest w sytuacji konieczności przekazania gruntu na przykład pod budowę dróg lub podobnych obiektów.

Z pewnością to właśnie do celów kredytowych najczęściej sporządza się operat szacunkowy działki, mieszkania i innej nieruchomości. Na podstawie uzyskanych w ten sposób danych bank może dokładnie określić maksymalną wysokość pożyczki hipotecznej czy też wysokość wkładu własnego, niezbędnego do uiszczenia przez kredytobiorcę.

Instytucje bankowe mogą oferować swoim klientom sporządzenie operatu przez własnych rzeczoznawców – w takiej sytuacji warto zdecydować się jednak na zlecenie wykonania także indywidualnego dokumentu, który można następnie porównać z wariantem opracowanym przez bank.

Musisz także wiedzieć, że operat szacunkowy wymagany i sporządzony przez rzeczoznawcę bankowego nie będzie należeć do Ciebie – jest własnością instytucji, która zleciła jego wykonanie.

Co zawiera operat i jaka jest ważność operatu szacunkowego?

Zgodnie ze wspomnianą ustawą oraz jej przepisami, wykonanie operatu szacunkowego musi opierać się na pewnych stałych ramach, czyli innymi słowy spełniać określone wymogi formalne. To oznacza, że przygotowany przez rzeczoznawcę operat szacunkowy obowiązkowo powinien zawierać:

1. informacje o przedmiocie wyceny, na potrzeby którego został sporządzony dokument – tutaj znajdują się dane o tym, jaki rodzaj nieruchomości analizował rzeczoznawca, a także zamieszczone zostają podstawowe informacje identyfikacyjne (numer księgi wieczystej, adres obiektu),
2. informację dotyczącą zakresu majątkowego – operat szacunkowy może dotyczyć tylko jednej, wyodrębnionej części nieruchomości,
3. wskazanie celu sporządzania operatu (na jakie potrzeby – bankowe, sprzedaży, inne),
4. podstawę prawną oraz merytoryczną operatu szacunkowego – to jest informację, na podstawie jakich źródeł został sporządzony,
5. informacje o tym, jaka była data sporządzenia operatu – o ile wizja lokalna i pozostałe czynności były realizowane jednego dnia; jeśli nie, konieczne jest dokładnie podanie wszystkich terminów związanych z wykonanymi przez rzeczoznawcę działaniami na rzecz dokonania wyceny nieruchomości,
6. opis stanu nieruchomości – w tym miejscu rzeczoznawca obiektywnie wskazuje wszystkie cechy obiektu, które mogą korelować z ostateczną wyceną wartości nieruchomości,
7. informację o przeznaczeniu nieruchomości: rzeczoznawca majątkowy bierze pod uwagę takie dokumenty, jak plany zagospodarowania przestrzennego czy też informacje odnoszące się do charakteru nieruchomości – co wpływa na to, w jaki sposób właściciel może ją wykorzystać,
8. ogólny opis sytuacji rynku nieruchomości zarówno w samym mieście, jak i otoczeniu danego obiektu poddawanego wycenie,
9. wskazanie metod sporządzania operatu – innymi słowy specjalista dokumentuje, dzięki jakim technikom czy sposobom udało mu się dojść do danych wniosków w sprawie wyceny,
10. wartość wyceny mieszkania, działki, domu lub innej nieruchomości.

Operat szacunkowy, w zależności od typu nieruchomości, jakiej dotyczy, może być dokumentem o objętości od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu stron. W takiej analizie rzeczoznawca wskazuje ponadto, jakie dokumenty musiał wykorzystać do szacowania nieruchomości.

Potwierdzeniem autentyczności operatu będzie podpis oraz pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. Od wskazanej na dokumencie daty liczony jest okres aktualności operatu – wynosi on równo 12 miesięcy od momentu sporządzenia. Jeżeli zachodzi taka konieczność operat szacunkowy ważny będzie przez następnych 12 miesięcy – warunkiem będzie jednak potwierdzenie aktualności przeprowadzonej wyceny przez rzeczoznawcę, który sporządził oryginalnie dokument.

Sporządzenie operatu – dla jakiego rodzaju nieruchomości?

Operat szacunkowy może zostać sporządzony w sprawie wyceny nieruchomości każdego rodzaju. Standardowo dokument przygotowywany jest najczęściej dla takich obiektów, jak mieszkania czy domy, jest to jednak bardzo uogólniony zakres.

W operacie szacunkowym wartość nieruchomości można określić dla:

• nieruchomości gruntowej niezabudowanej,
• nieruchomości lokalowej, to jest dla mieszkania (także w budowie) czy dla lokalu użytkowego,
• nieruchomości zabudowanej, także w sytuacji, gdy dany obiekt jest jeszcze w budowie,
• nieruchomości o charakterze komercyjnym, którą może być obiekt przemysłowy, biurowy, handlowy,
• nieruchomości objętej służebnością przesyłu lub służebnością gruntową,
• działek rolnych,
• działek leśnych,
• nieruchomości zabytkowych.

Rzeczoznawca majątkowy w każdym operacie szacunkowym przedstawia informacje w podobny sposób, jak w opisanym powyżej standardzie. W zależności od tego, jakiego rodzaju nieruchomości dotyczy analiza, specjalista wykorzystuje w operacie szacunkowym dokumenty różnego rodzaju tak, by uzyskać miarodajną, obiektywną ocenę wartości.

Od czego zależą koszty sporządzenia operatu szacunkowego?

Cena operatu szacunkowego uzależniona jest od kilku czynników. Dużo zależy zarówno od miasta, w którym pracuje rzeczoznawca majątkowy (a więc od warunków panujących na danym rynku nieruchomości), jak i rodzaju nieruchomości, których operaty szacunkowe dotyczą.

Koszt wyceny nieruchomości niezabudowanej czy też takiej, na której dopiero trwa budowa może wynieść kilkaset złotych. Znacznie wyższą cenę za wykonanie operatu szacunkowego nieruchomości rzeczoznawca zażąda w przypadku nieruchomości mieszkalnych, tak lokalowych, jak i domów. Całkowicie odrębny cennik będzie także obowiązywał dla obiektów komercyjnych czy przemysłowych. Koszty operatu takiego rodzaju mogą kilkukrotnie przewyższać ceny „standardowych” analiz.

U każdego rzeczoznawcy majątkowego operat szacunkowy dla wybranej nieruchomości może mieścić się w różnych widełkach cenowych. Z tego względu, przed złożeniem zlecenia, warto zapytać dwóch lub trzech specjalistów o koszty realizacji, by wybrać najbardziej korzystną dla siebie ofertę.