Rosnąca inflacja i niepewna sytuacja na rynku pracy sprawiły, że coraz więcej osób interesuje się inwestycją w nieruchomości. Zakup mieszkania czy apartamentu na wynajem wydaje się być rozsądną inwestycją, która uchroni pieniądze przed spadkiem ich wartości. Ale czy aby na pewno warto inwestować w nieruchomości w 2023 roku?
Co zmieniło się na rynku nieruchomości?
Przez ostatnie 9 lat sytuacja na rynku nieruchomości była stała. Ceny rosły, a popyt na mieszkania nie malał. Polacy chętnie korzystają z atrakcyjnych warunków kredytowych i decydowali się na kupowanie swojego własnego „M”, a deweloperzy nie nadążali z budową nowych osiedli.
Sytuacja deweloperów
Rośnięcie tej inwestycyjnej bańki powoli zahamował wzrost cen materiałów budowlanych. W porównaniu do 2021 roku ich średnia cena wzrosła o 30%. Tak ogromne podwyżki znacząco wpłynęły na spowolnienie prac budowlanych wielu inwestycji, gdyż deweloperzy nie przewidzieli tak nagłej zmiany cen surowców.
Od maja 2022 roku sytuacja jest nieco bardziej stabilna, gdyż ceny materiałów budowlanych są nieco niższe (spadek 5% od maja do sierpnia). Spadek związany jest z ograniczaniem przyszłych inwestycji, co jest naturalną reakcję na niższy popyt uwarunkowany wysokimi kosztami kredytu. Polskie budownictwo nie rozwija się już tak prężnie, o czym świadczą dane GUS przedstawiające 22% spadek inwestycji w porównaniu do roku poprzedniego.
Sytuacja osób prywatnych
Powszechnie, najlepiej znana jest trudna sytuacja osób prywatnych. Niespodziewane podnoszenie stóp procentowych zaskoczyło Polaków. Większość z nich nie była przygotowana, że ich rata kredytu może wzrosnąć nawet dwukrotnie. Wiele osób nie radzi sobie ze spłatami kredytu, dlatego na rynku wtórnym coraz częściej pojawiają się atrakcyjne dla inwestorów oferty sprzedaży mieszkań.
Najnowsze zalecenia nadzoru bankowego nie są także przychylne dla osób, które chciały starać się o kredyt hipoteczny w kolejnych latach. Zalecenia są bardziej rygorystyczne i ograniczają zdolność kredytową wielu Polaków.
Sytuacja inwestorów
W czasach kryzysu zawsze jedni inwestorzy się bogacą, a inni biednieją. Dla doświadczonych inwestorów obecna sytuacja może być mityczną arkadią. Rosnące ceny najmu połączone z wieloma ofertami mieszkań, które są sprzedawane poniżej ceny rynkowej, mogą być doskonałą okazją do zdobycia wolności finansowej.
Problemy mogą mieć niedoświadczeni inwestorzy, którzy zbyt pewnie zdecydowali się na house flipping. Zaostrzone warunki na zdolności kredytowe sprawiają, że zakup nieruchomości dla wielu osób jest marzeniem nieosiągalnym. Nie jest już tak łatwo kupić i sprzedać nieruchomość, jak jeszcze kilka lat temu, dlatego tacy inwestorzy mogą mieć spore problemy z kapitałem, który został nieumyślnie zamrożony.
Inwestowanie w nieruchomości w 2023
Wielu analityków oczekuje nagłego kryzysu na rynku nieruchomości. Takie zdanie podzielają m.in. analitycy PKO PB. Według nich w ciągu kolejnych 2 lat będziemy obserwować spadek cen nieruchomości, który będzie uwarunkowany:
- spadkiem popytu na kredyt (wynik wysokich stóp procentowych),
- spadkiem zdolności kredytowej (wynik zaostrzeń nadzoru bankowego),
- założeniem wzrostu stopy referencyjnej do poziomu 7%,
- słabszym popytem na mieszkania.
Te wszystkie czynniki mają przyczyniać się do tego, że ceny nieruchomości na rynku pierwotnym będą spadać, jednak zdania spekulantów są na ten temat podzielone.
Za niemal pewnik można wziąć spadek cen mieszkań na rynku wtórnym. Osoby, które zdecydowały się na zakup mieszkania na własność, często nie będą miały z czego spłacać rat kredytów. To zmusi ich do sprzedaży nieruchomości, często po cenie niższej niż rynkowa, by wydobyć się z finansowej opresji.
Wielu analityków zwraca uwagę na to, że Polska powoli zmierza ku zachodniemu modelowi nieruchomości, w którym mieszkanie na własność mają wyłącznie najbogatsi. Po krótkim okresie spadków może nastąpić kolejny wystrzał, który wyznaczy nowe standardy na rynku.
Czy warto inwestować w nieruchomości w 2023 roku?
Temat inwestowania w nieruchomości jest bardzo złożony, dlatego odpowiedź na to pytanie, nie może być czarno-biała. W obecnym czasie rynek nieruchomości przechodzi bardzo gwałtowne zmiany. W niektórych miastach nieruchomości pod wynajem znikają z portali ogłoszeniowych z prędkością światła, gdyż są rezerwowane przez uchodźców z Ukrainy. Gorsza sytuacja finansowa wielu Polaków także zmusi ich do zmiany swojego własnego „M” na mieszkanie na wynajem. Zakup nieruchomości na wynajem długoterminowy wydaje się być obecnie bardzo opłacalnym rozwiązaniem.
Warto jednak pamiętać, że są także inne formy inwestowania w nieruchomości, które w ostatnich latach są równie opłacalne w Polsce. Trudna sytuacja społeczno-gospodarcza na terenach Ukrainy i Rosji sprawia, że wiele firm decyduje się przenieść swoją działalność właśnie do Polski. Coraz więcej zagranicznych firm decyduje się ulokować swój kapitał właśnie w naszym kraju. To może być kolejna doskonała okazja dla inwestorów. Rynek najmu długoterminowego lokali użytkowych i biurowych jest zasysany przez zagraniczne firmy. Ogromne zyski może przynieść także zakup nieruchomości w niskiej cenie i odsprzedaż lokalu użytkowego firmom zagranicznym.
Inwestycja nieruchomości to ochrona kapitału przed inflacją
Inwestowanie w nieruchomości pod wynajem może być dobrym sposobem na ochronę kapitału przed inflacją. Obecnie w Polsce oficjalna inflacja wynosi 16,1%, choć wiele osób uważa, że jej realny stopień jest wyższy niż 20%. Co to dla Ciebie oznacza? W dużym uproszczeniu — za każde 100 zł możesz kupić 20% rzeczy mniej niż przed rokiem.
Jeśli dalej będziesz trzymał pieniądze w przysłowiowej skarpecie, to ich wartość będzie cały czas spadać, a jeśli mądrze je ulokujesz, to mogą Ci generować przychód.
Jakie jest ryzyko inwestowania w nieruchomości w 2023?
Obecny rynek nieruchomości z otwartymi rękami wita inwestorów, którzy mają gotówkę. W takim przypadku inwestycja w mieszkanie może być bardzo opłacalna, gdyż powolny spadek ich cen połączony z ogromnym popytem na wynajem oznacza niemal pewny zysk.
A co z drugą grupą osób, które chcą rozpocząć inwestowanie na kredyt? To zależy. Samodzielne zaciąganie kredytu hipotecznego może być dość ryzykowne, gdyż banki coraz częściej zastrzegają np. możliwość wcześniejszej spłaty kredytu, co może pogrzebać plany związane z flippingiem. Kluczem do sukcesu w takim przypadku jest posiadanie doskonałej wiedzy inwestycyjnej lub dobrego doradcy kredytowego.
Ceny mieszkań mogą powoli spadać, dlatego warto przemyśleć zakup w pierwszym kwartale 2023, gdy rynek deweloperski i mieszkaniowy nieco się unormują i dalsze prognozy będą bardziej wiarygodne.
Należy dość ostrożnie podchodzić do flippingu. Kupując mieszkanie do 50 mkw. nie musimy się (raczej) obawiać problemów ze sprzedażą. Takie nieruchomości świetnie radzą sobie zarówno w czasach hossy, jak i bessy, dlatego jest to niemal pewne źródło do czerpania zysków. Jednak większym problemem może być rentowność apartamentów klasy premium, gdyż coraz mniej osób będzie na nie stać.
Jak zacząć inwestować w nieruchomości?
Jeśli chcesz inwestować w nieruchomości, to musisz nauczyć się, jak to robić. W Polsce mamy dość dziwne przyzwyczajenia. Wiele prostych rzeczy zlecamy profesjonalistom, a za trudne chcemy zabierać się sami. Jak zepsuje Ci się kran, to dzwonisz do hydraulika, a jak chcesz kupić nieruchomość na inwestycję, to chcesz zrobić to samodzielnie.
Inwestycja w nieruchomości na wynajem jest znacznie trudniejsza niż naprawienie kranu. Musisz wziąć pod uwagę wiele czynników, takich jak: lokalizacja, stan mieszkania, aktualna sytuacja rynkowa czy nawet dobre zrozumienie umowy kredytu (jeśli kupujesz na kredyt).
Profesjonalne biura nieruchomości oferują pomoc w inwestowaniu w mieszkania. Mogą Ci pomóc w znalezieniu odpowiedniej nieruchomości, a nawet dokonają za Ciebie zdania technicznego. Jeśli nigdy wcześniej nie zarabiałeś w ten sposób, a chcesz wynajmować i kreować solidny dochód pasywny, to najprostszą ścieżką jest porada specjalisty.
