Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – na czym polega i kogo chroni?

Większość osób decydując się na zakup mieszkania przeznacza na tę inwestycję oszczędności swojego życia. Bezpieczeństwo takiej lokaty środków jest dla nich kluczowe, jednak do niedawna było wyłącznie kwestią wątpliwej umowy ustnej. Upadłość dewelopera oznaczała wówczas wszystkich pieniędzy, co wiązało się z życiową tragedią. Na szczęście (dla nabywców nieruchomości) ostatni rok przyniósł spore zmiany. Nowa ustawa deweloperska powołała do życia tzw. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, którego zadaniem jest ochrona środków wpłaconych przez nabywców nieruchomości.

Co to jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny działa podobnie jak Turystyczny Fundusz Gwarancyjny obsługiwany przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Jest to fundusz, który chroni nabywców nieruchomości przed utratą środków wpłaconych. W przypadku upadłość dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy, instytucja ma zwrócić wszystkie zainwestowane środki.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – od kiedy działa?

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny został powołany wraz z nowelizacją ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego, która obowiązuje od 1 lipca 2022 roku.

Jakie nieruchomości obejmuje Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny obejmuje wszystkie inwestycje deweloperskie, których sprzedaż rozpoczęła się nie wcześniej niż 1 lipca 2022.

Ochronie podlega nie tylko lokal mieszkalny, ale również wszystkie pomieszczenia, które do niego przynależą i są nabyte na podstawie umowy deweloperskiej. Do takich pomieszczeń mogą należeć:

• garaż,
• komórka lokatorska,
• piwnica,

Co zmienia Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

Przed 1 lipca 2022 środki były wpłacane na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Deweloper, który działał w oparciu o otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, mógł w każdym momencie ogłosić upadłość lub przerwać prace. W takiej sytuacji nabywcy mieszkań po prostu tracili pieniądze.

Podobne zagrożenie niosła z sobą potencjalna upadłość banku powierniczego. Była to nieco lepsza sytuacja, gdyż bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy był zobowiązany do wypłacenia kwoty do 100 tysięcy euro. Jeśli jednak wartość wpłaconych środków przewyższała tę kwotę, to nabywca lokalu mieszkalnego po prostu tracił swoje środki.

Obie sytuacje zdecydowanie nie napawały optymizmem i wiązały się ze sporym ryzykiem, lecz zmienia to Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Nowa Ustawa Deweloperska narzuca wymóg zakładania bankowych rachunków powierniczych ze wszystkimi zebranymi środkami pieniężnymi. Bank prowadzący rachunek powierniczy wypłaca środku w zależności od etapu realizacji inwestycji.

Co więcej, od 1 lipca 2022 deweloper musi odprowadzać składki w wysokości:

• 0,45% dla mieszkaniowego rachunku powierniczego otwartego,
• 0,1% dla mieszkaniowego rachunku powierniczego zamkniętego.

Jak działa Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

Składki odprowadzane przez dewelopera na mieszkaniowe rachunki powiernicze mają zabezpieczać wszystkie wpłaty klientów. Co to oznacza w praktyce?

Jeśli klient kupi mieszkanie o wartości 600 tysięcy złotych, to deweloper musi odprowadzić składkę w wysokości 2700 zł na otwarty rachunek powierniczy lub 600 zł na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Ta relatywnie niska kwota ma być gwarantem zabezpieczenia wszystkich środków klienta.

W przypadku zamkniętego rachunku powierniczego, firma deweloperska może uzyskać przelew z całą kwotą za nowo wybudowane mieszkanie dopiero po przeniesieniu własności na nabywcę. Oznacza to koniec przedsięwzięć deweloperskich, w których deweloper żąda 100% wpłat klientów jeszcze przed przeniesieniem własności.

Skąd na Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym znajdą się środki?

Poza składkami odprowadzanymi przez deweloperów źródłem środków na Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym będą:

• środki pochodzące z masy upadłościowej,
• odsetki od zgromadzonych na rachunku bankowym środków pieniężnych,
• przychody z lokat środków Funduszu,
• roszczenia,
• środki uzyskane przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny z pożyczek i kredytów na rzecz Funduszu Gwarancyjnego.

W jakich sytuacjach otrzyma się pieniądze z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego?

Ustawa jasno określa pięć przypadków, w których zwrot środków z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego będzie możliwy:

• ogłoszenie upadłości dewelopera,
• przerwania prac budowlanych,
• upadłości banku prowadzącego rachunek powierniczy,
• odstąpienia zarządcy lub syndyka od umowy deweloperskiej zawartej z klientem,
• odstąpienia od umowy rezerwacyjnej przez nabywcę własności.

Kupujący otrzymają więc zwrot środków, gdy m.in. inwestycja nie zostanie dokończona lub jeśli deweloper nie dokona przeniesienia prawa własności w terminie ustalonym w umowie deweloperskiej.

Kiedy nie otrzyma się środków z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego?

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny nie obejmuje jednak wszystkich transakcji na rynku nieruchomości. Z jego funkcji mogą skorzystać wyłącznie:

• osoby fizyczne, które dokonały zakupu lokalu mieszkalnego na podstawie umowy deweloperskiej w nieruchomości, w której sprzedaż mieszkań rozpoczęła się nie wcześniej niż 1 lipca 2022.

Fundusz Gwarancyjny obejmuje więc wyłącznie transakcje z rynku pierwotnego. Osoba kupująca mieszkanie z tzw. drugiej ręki nie jest więc uprawniona do zabezpieczenia swoich środków w taki sposób.

Co zmienia nowy Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy?

Przede wszystkim chroni interesy kupującego przed potencjalnymi zagrożeniami, jakimi skutkuje upadłość dewelopera. Relatywnie niska składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jest podstawą bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami.

Osoby prywatne nie muszą już zamartwiać się tym, czy ich życiowe oszczędności nie zostaną zmarnowane przez nieostrożne prowadzenie inwestycji nieruchomościowej.