Dziedziczenie nieruchomości – wszystko, co musisz o tym wiedzieć

Dziedziczenie nieruchomości jest tematem trudnym, który często naznaczony jest wieloma sporami rodzinnymi. Sądowe decyzje o stwierdzeniu nabycia spadku są coraz częstszym zjawiskiem, a pytania dot. możliwości sprzedaży nabytego mieszkania zasypują wyszukiwarki internetowe. W celu kompleksowego wyjaśnienia tych kwestii, stworzyliśmy ten artykuł. Znajdziesz w nim wszystko, co musisz wiedzieć o dziedziczeniu nieruchomości.

Przesłanki do nabycia spadku

Fundamentalnym przesłaniem do nabycia spadku jest tzw. chwila otwarcia spadku. To termin technicznoprawny, który oznacza chwilę śmierci spadkodawcy. Z momentem zgonu majątek spadkodawcy staje się spadkiem, a prawa i obowiązki z nim związane przechodzą na spadkobierców.

Niemniej jednak, nabycie spadku musi być także poparte trzema przesłankami:

• powołanie do spadku w mocy ustawy lub testamentu,
• zdolność do dziedziczenia,
• brak okoliczności wyłączających z powołania do nabycia spadku (np. przy odrzuceniu spadku).

Rodzaje dziedziczenia nieruchomości

W polskim prawodawstwie sprawy spadkowe reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (k.c.) księga IV. Zgodnie z jej art. 926. § 1 możliwe są dwa źródła nabycia spadku, które określane są jako tytuły do spadku:

• dziedziczenie testamentowe,
• dziedziczenie ustawowe.

Testament ma pierwszeństwo przed ustawą, lecz spadkobiercy ustawowi mają prawo do tzw. zachowku.

Dziedziczenie testamentowe nieruchomości

Spadkobierca może dziedziczyć nieruchomość na podstawie ważnego testamentu. W testamencie może być określony:

• spadkobierca testamentowy,
• spadkobierca podstawiony.

Spadkobierca podstawiony przejmuje prawo do nabycia spadku, jeśli spadkobierca testamentowy nie chce lub nie może dziedziczyć.

Wydziedziczenie w testamencie

Czasem zdarza się, że spadkodawca w testamencie pozbawia potencjalnych spadkobierców możliwości do dziedziczenia.. Jest to tzw. testament negatywny. Warto jednak podkreślić, że wydziedziczenie w testamencie nie zawsze będzie skuteczne, gdyż ostateczną decyzję podejmuje Sąd.

Zgodnie z art. 1008 k.c. spadkodawca może wydziedziczyć osobę uprawnioną do spadku, jeśli:

• wbrew woli spadkodawcy postępuje uporczywie i sprzecznie z zasadami współżycia społecznego,
• spadkobierca dopuścił się wobec spadkodawcy umyślnego przestępstwa przeciwko zdrowiu, życiu, wolności lub rażącej obrazy czci,
• uporczywie nie dopełnia obowiązków rodzinnych względem spadkodawcy.

Dziedziczenie ustawowe nieruchomości

W Polsce wciąż niewiele osób decyduje się na sporządzenie testamentu, dlatego częściej mamy do czynienia z dziedziczeniem ustawowym. Są jednak sytuacje, w których ustawowe dziedziczenie następuje pomimo sporządzonego testamentu. Dzieje się tak w gdy:

• gdy spadkodawca nie powołał spadkobiercy albo gdy żadna z osób, które powołał, nie chce lub nie może być spadkobiercą (art. 926. §2. )
• testament zaginął lub jego stan nie pozwala na rozszyfrowanie woli spadkodawcy.

Kolejność dziedziczenia ustawowego – kto dziedziczy w pierwszej kolejności?

Po śmierci spadkodawcy, który nie pozostawił testamentu, dość często problematyczny jest podział spadku. Bardzo często w takich momentach pozytywne konotacje rodzinne odchodzą na bok i liczy się wyłącznie „korzystne” dla danego spadkobiercy rozwiązanie nabycia spadku.

Kodeks cywilny jasno określa kolejność dziedziczenia:

• w pierwszej kolejności dziedziczą dzieci i małżonek,
• jeśli dzieci nie dożyły otwarcia spadku, to kolejno dziedziczą wnukowie spadkodawcy,
• gdy spadkodawca nie ma wnuków, to spadek dziedziczą jego małżonek i rodzice,
• jeśli żadne z ww. nie dożyło otwarcia spadku, to udział spadkowy przypada rodzeństwu spadkodawcy,
• gdy nie ma dzieci, małżonka, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa i rodziców spadkodawcy, to kolejno dziedziczą dziadkowie.

Uwaga: Od ponad roku rząd przygotowuje nowelizację ustawy dot. dziedziczenia. Zgodnie z jej treścią krąg spadkobierców zostanie zawężony do: dzieci małżonka, wnuków, rodziców i dziadków spadkodawcy. Zostaną z niego wyłączeni stryjeczni i cioteczni wnukowie, czyli wnukowie rodzeństwa.

Jaką wartość spadku dziedziczy dziecko spadkodawcy, a jaką jego małżonek?

Udziały poszczególnych spadkobierców są również określone w kodeksie cywilnym.

1. Małżonek i dzieci spadkodawcy dziedziczą w częściach równych z zastrzeżeniem, że małżonek nie może dostać mniej niż 1/4 majątku.
2. W przypadku braku dzieci, majątek dziedziczą małżonek (1/2 spadku) oraz rodzice zmarłego (1/2 spadku).
3. Jeśli spadkodawca żadne z ww. nie dożyło otwarcia spadku, to do nabycia spadku (w całości) uprawnione jest rodzeństwo. Majątek jest dzielony w częściach równych przez całe rodzeństwo.
4. W taki sam sposób dzieli się majątek, jeśli prawa do dziedziczenia otrzymują dziadkowie.

Stwierdzenie nabycia spadku – notarialne lub sądowe

Oficjalne stwierdzenie nabycia spadku wymaga uregulowania formalności. Niezależnie od tego, czy dziedziczymy ustawowo, czy na podstawie testamentu, niezbędna będzie wizyta u notariusza lub w sądzie.

Akt poświadczenia dziedziczenia – notarialne stwierdzenie nabycia spadku

Najłatwiejszą drogą jest uzyskanie aktu poświadczenia dziedziczenia w formie aktu notarialnego. W tym celu wszyscy uprawnieni spadkobiercy muszą udać się do kancelarii notarialnej i zgodnie potwierdzić sposób dziedziczenia spadku (w tym nieruchomości) oraz jego wysokości.

Notarialne poświadczenie dziedziczenia kosztuje 150 zł – 50 zł za sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia i 100 zł za sporządzenie protokołu poprzedzającego wydanie aktu poświadczenia.

Sądowe stwierdzenie nabycia spadku

Sądowe stwierdzenia nabycia spadku występuje w drodze postępowania nieprocesowego, które ma na celu ustalenie kręgu spadkobierców oraz podział spadku. Ta forma wybierana jest najczęściej przy sporach rodzinnych lub niemożności ustalenia spadkobierców. Sprawa musi toczyć się w sądzie rejonowym właściwym, który wyznacza ostatnie miejsce zamieszkania spadkodawcy.

Koszt sądowego stwierdzenia nabycia spadku wynosi 105 zł – 100 zł jest kwotą stałą pobieraną przy składaniu wniosku o stwierdzenie nabycia spadku, a 5 zł jest opłata za wpis do Rejestru Spadkowego.

Dziedziczenie nieruchomości – podatek

Obowiązki spadkobierców nie kończą się wraz z wizytą u notariusza lub po zakończeniu sprawy sądowej. Wszyscy spadkobiercy muszą zgłosić się do urzędu skarbowego w 6 miesięcy od zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia lub sądowego nabycia spadku. Następnie otrzymują oni list, w którym urząd informuje o wysokości należnego podatku.

Najbliższą rodzinę nie obowiązuje podatek od dziedziczenia nieruchomości, jednak w przypadku dziedziczenia nieruchomości w grupie podatkowej III wysokość podatku może wynieść nawet 20%.

Czy można uniknąć podatku przy dziedziczeniu nieruchomości?

W artykule 16. ustawy o podatku od spadków i darowizn można odnaleźć przepis, który niejako ratuje spadkobierców z II i III grupy od konieczności płacenia podatków. Może być on jednak zastosowany wyłącznie wtedy, gdy dom lub mieszkanie, które będzie przedmiotem dziedziczenia, nie przekracza 110 mkw. Jeśli powierzchnia jest większa to spadkobiorca ma bezwzględny obowiązek podatkowy.

Ulga mieszkaniowa może być zastosowana, gdy spadkobierca:

• nie posiada innej nieruchomości i nie przysługuje mu spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu mieszkalnego,
• nie najmuje nieruchomości,
• chce zamieszkać w odziedziczonym mieszkaniu,
• zobowiązuje się nie sprzedać odziedziczonej nieruchomości przez pięć lat

Wpis do księgi wieczystej – obowiązek nowego właściciela

Dziedziczenie nieruchomości wymaga także dokonania zmian w księdze wieczystej nieruchomości. Spadkobiercy muszą złożyć wniosek o wpis prawa własności do księgi wieczystej niezwłocznie po postępowaniu sądowym lub wizycie u notariusza. Unikanie obowiązku złożenia wniosku o ujawnienie prawa własności może być przyczyną grzywny od 500 do 10 000 zł.

Wydział Ksiąg Wieczystych może bardzo łatwo sprawdzić, ile zajęło spadkobiercy poinformowanie o zmianie stanu prawnego nieruchomości. Sąd lub notariusz mają obowiązek poinformować odpowiednie organy, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z realnym stanem prawnym.

Dziedziczenie nieruchomości bez księgi wieczystej

Czasem okazuje się, że odziedziczona nieruchomość nie posiada księgi wieczystej. W takim przypadku potwierdzenie jej legalnego posiadania zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym musi odbyć się zgodnie z zasadami zasiedzenia.

Termin zasiedzenia tłumaczy art. 172 k.c.:

„§ 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

• 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.”

Jeśli spadkodawca użytkował nieruchomość przez okres 20 lub 30 lat, to stała się ona jego własnością przez zasiedzenie i może wchodzić w skład spadku. Często należy udowodnić, że spadkodawca był posiadaczem samoistnym, tzn. regulował odpowiednie rachunki i dbał o nieruchomość jak o własne dobro.

Dopiero po udowodnieniu takich formalności spadkobierca może ubiegać się o to, by wpisać odziedziczoną nieruchomość do ksiąg wieczystych. W tym celu musi przygotować:

• wniosek o założenie księgi wieczystej,
• akt zgonu spadkodawcy,
• tytuł prawny nieruchomości.

Współwłasność a dziedziczenie nieruchomości

Ze względu na to, że nabycie spadku następuje w drodze podziału ułamkowego, to nierzadko dochodzi do sytuacji, w której wiele osób (dzieci i małżonek) dziedziczą jedną nieruchomość. Jak sobie poradzić w takim przypadku?

Najlepszym rozwiązaniem będzie wspólne wypracowanie rozwiązania zniesienia współwłasności. Można to zrobić notarialnie lub – jeśli nie rodzina nie może dojść do porozumienia – na drodze sądowej.

Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości a wysokość podatku dochodowego

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości określa ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z jej ustaleniami, spadkobierca nie musi płacić podatku dochodowego, jeśli upłynęło 5 lat od dziedziczenia nieruchomości. Przed upływem tego terminu musi on zapłacić odpowiedni podatek.

Dziedziczenie nieruchomości położonej za granicą

Zupełnie inaczej – zarówno pod kątem formalności, jak i późniejszych podatków – może wyglądać dziedziczenie nieruchomości położonej za granicą. Sądy polskie nie mają jurysdykcji w takich sytuacjach, gdyż nieruchomość podlega wyłącznej jurysdykcji sądu państwa obcego.

W celu ustalenia formalności niezbędne jest skontaktowanie się z odpowiednimi organami za granicą.