Eksmisja to termin, który budzi emocje i pytania, zwłaszcza gdy chodzi o nasze prawa do mieszkania. W tym artykule przyjrzymy się, co dokładnie oznacza eksmisja, kiedy może do niej dojść i jakie prawa mają lokatorzy w Polsce. Zrozumienie tych zasad jest kluczowe zarówno dla właścicieli mieszkań, jak i najemców.
Co to jest eksmisja z mieszkania?
Eksmisja to proces prawny, który pozwala właścicielowi nieruchomości na usunięcie lokatorów z zajmowanego lokalu. Jest to działanie zgodne z kodeksem cywilnym, wymagające istnienia ważnego tytułu prawnego oraz władania rzeczą. Proces ten jest regulowany prawnie, by zapewnić sprawiedliwość i równość zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy.
Prawne podstawy żądania eksmisji
Żądanie eksmisji następuje, gdy osoba zajmująca nieruchomość nie ma do niej tytułu prawnego. Podstawę prawną tych działań wskazuje art. 222 §1 Kodeks Cywilny:
„Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.”
Co oznacza tytuł prawny do nieruchomości?
Tytuł prawny do lokalu mieszkalnego nie oznacza wyłącznie formy własnościowej. Może nim być również umowa najmu, dzierżawy czy prawa do lokalu socjalnego.
Kto może wnieść pozew o eksmisję?
Powództwo o eksmisję może wnieść:
- właściciel lokalu mieszkalnego (art. 222 1 Kodeks Cywilny ),
- inni współlokatorzy budynku (art. 13 Ustawa o ochronie praw lokatorów),
- członkowie rodziny (art. 11a Ustawa o przeciwdziałaniu przemocy domowej)
- współmałżonek w przypadku rozwodu lub separacji (art. 58 §2 Kodeks rodzinny i opiekuńczy).
Co może być powodem eksmisji?
Proces eksmisji mogą rozpocząć różne podmioty i równie odmienne mogą być jej powody. Do najpopularniejszych należą:
- samowolne zajęcie lokalu,
- zakończenie umowy najmu.
- zaległości w opłatach,
- przemoc domowa i działanie w sposób uporczywy przeciwko porządkowi domowemu.
- rażące utrudnianie porządku w wielorodzinnej nieruchomości mieszkalnej,
- zaległości kredytowe (postępowanie komornicze).
Czy właściciel może wyrzucić najemcę z mieszkania?
Wiele osób wynajmujących zastanawia się, czy można wyrzucić najemcę z mieszkania. Wraz z zakończeniem trwania stosunku prawnego właściciel mieszkania może zażądać opuszczenia mieszkania, ale nie może dokonać tzw. eksmisji „na bruk”.
Właściciel lokalu ma określone obowiązki w procesie eksmisji. Musi on postępować zgodnie z prawem, co oznacza, że każda próba eksmisji musi być poprzedzona ważnym powodem i odpowiednimi procedurami prawnymi. Właściciel jest również zobowiązany do zachowania odpowiednich form i terminów przy wypowiadaniu umowy najmu.
Jednym z obowiązków właściciela jest zabezpieczenie zarówno mieszkania, jak i lokatorów. Oznacza to, że przy eksmisji musi być zapewnione pomieszczenie tymczasowe lub lokal socjalny dla lokatorów, jeśli nie mają oni gdzie indziej się przenieść. Jest to zabezpieczenie socjalne, mające na celu ochronę lokatorów przed bezdomnością.
Nieprzestrzeganie przepisów eksmisyjnych może prowadzić do poważnych konsekwencji prawnych dla właściciela. W przypadku niewłaściwie przeprowadzonej eksmisji, lokatorzy mogą mieć prawo do odszkodowania. Może to również skutkować nieważnością postępowania eksmisyjnego.
Czy syndyk może wyrzucić z mieszkania?
Tak, ale ponownie: musi być to poprzedzone odpowiednimi krokami prawnymi. Najczęściej sędzia-komisarz w postępowaniu upadłościowym wydaje postanowienie dotyczące czasu i zakresu korzystania z zajmowanej nieruchomości.
Czy partner może wyrzucić drugą osobę z mieszkania?
Teoretycznie w przypadku związków niemałżeńskich partner zamieszkujący w mieszkaniu, do którego nie ma tytułu prawnego, jest tam na podstawie umownego użyczenia lokalu (art. 710 Kodeksu Cywilnego). Właściciel mieszkania może więc napisać pisemne wypowiedzenie użyczenia i wezwać partnera do opuszczenia mieszkania na podstawie art. 716 Kodeksu Cywilnego. Jeśli konkubent lub konkubina nie zastosują się do prośby, eksmisja zostanie wykonana na drodze postępowania sądowego.
Podobnie sytuacja wygląda w przypadku małżeństwa. W świetle prawa małżonek lub małżonka mają prawo do korzystania ze wspólnego mieszkania, więc natychmiastowa eksmisja jest uznawana za naruszenie praw. Właściciel mieszkania może wystąpić o sądowe orzeczenie eksmisji.
Czy eksmisja „na bruk” jest możliwa?
W polskim prawie istnieje szereg zasad chroniących prawa lokatorów. Eksmisja nie jest procesem łatwym ani szybkim i wymaga spełnienia określonych warunków. Kluczowym elementem jest dobrowolne opuszczenie lokalu – właściciel powinien najpierw prosić o opuszczenie mieszkania, zanim rozpocznie dalsze kroki prawne. Prawo o ochronie lokatorów zabrania tzw. eksmisji na bruk.
Z jakim pozwem może wystąpić powód?
Proces eksmisji może się rozpocząć poprzez wystąpienie przez powoda:
- z pozwem o eksmisję,
- z wnioskiem o nakazanie dobrowolnego opuszczenia lokalu mieszkalnego na podstawie ustawy o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie,
- z wnioskiem o wszczęcie egzekucji z nieruchomości bądź spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
- z pozwem o nakazanie sprzedaży mieszkania w drodze licytacji,
- z pozwem o rozwiązanie stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia,
- z wnioskiem o wszczęcie egzekucji zobowiązania zawartego w akcie notarialnym w zakresie opróżnienia i wydania lokalu w trybie art. 777 § 4 Kodeksu Postępowania Cywilnego.
Jak wygląda eksmisja z mieszkania?
Proces przeprowadzenia eksmisji ma trzy główne etapy:
- wstępny,
- sądowy
- i egzekucyjny.
Eksmisja wstępna
Powód wysyła list do osoby zajmującej lokal mieszkalny, w którym wzywa do dobrowolnego opuszczenia mieszkania. Jeśli wezwany nie zgodzi się na opuszczenie lokalu, to powód rozpoczyna etap sądowy.
Eksmisja sądowa
Powód składa formalny pozew o eksmisję do sądu, który rozpoczyna proces prawny mający na celu usunięcie lokatora. Sąd wyznacza terminy rozpraw, bada sprawę, a następnie zapada wyrok. Po wyroku nakazującym opuszczenie mieszkania należy zgłosić się do komornika, który rozpocznie etap egzekucyjny.
Eksmisja egzekucyjna
Do komornika należy dostarczyć dokumenty wskazujące na nakazanie opuszczenia mieszkania z potwierdzeniem nadania klauzuli wykonalności. Komornik ustala, czy lokator ma tytuł prawny do innego lokalu lub czy otrzymał prawa do lokalu socjalnego.
Po wykonaniu tych czynności komornik wzywa najemcę do dobrowolnego opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie.
Czy eksmisja w przypadku najmu okazjonalnego jest prostsza?
Tak. Najem okazjonalny umożliwia ułatwienie procedury, gdyż nie trzeba składać pozwu eksmisyjnego. Taka eksmisja jest szybsza i korzystniejsza dla wynajmującego który trafił na nieuczciwego lokatora.
Po wygaśnięciu lub wypowiedzeniu umowy najmu właściciel musi złożyć wniosek do sądu o nadanie notarialnemu oświadczeniu lokatora tytułu klauzuli wykonalności. Następnie z takim dokumentem składa wniosek o eksmisję do komornika. W kolejnym kroku komornik przeprowadza eksmisję nielegalnego lokatora do lokalu wskazanego w załączniku do umowy najmu okazjonalnego.
Kiedy eksmisja jest niemożliwa?
Od 2023 roku istnieją przepisy prawne, które chronią niektóre grupy społeczne. Nie oznacza to, że nie mogą one zostać w ogóle eksmitowane, lecz dotyczą ich specyficzne zasady eksmisji.
Wyjątkowe postępowanie eksmisyjne jest wymagane w przypadku:
- grup uprzywilejowanych – małoletni, niepełnosprawni, ciężarne kobiety, obłożnie chorzy, bezrobotni zarejestrowani w PUP (Powiatowy Urząd Pracy), ubodzy emeryci i renciści.
- osoby nieuprzywilejowane – pozbawione możliwości otrzymania lokalu socjalnego,
- osoby, których powodem nakazu eksmisji było stosowanie przemocy domowej,
- osoby, które zostały zobowiązane do opuszczenia lokalu na podstawie umowy najmu okazjonalnego.
Eksmisja lokatora bez tytułu prawnego do innego lokalu – wstrzymanie dokonania czynności komorniczych
Jeśli sąd uzna, że nieuczciwy lokator ma prawo do lokalu socjalnego, to wynajmujący musi poczekać do czasu wydania takiego lokalu socjalnego przez gminę. Nie jest to sytuacja korzystna, gdyż następuje tzw. zawieszenie postępowania egzekucyjnego.
Egzekucja zostanie wznowiona w momencie wskazania pomieszczenia tymczasowego dla nieuczciwego najemcy.
Czy jest okres ochronny przed eksmisją?
Tak. Nakaz o opróżnienie lokalu mieszkalnego nie jest wykonywalny w okresie ochronnym, który trwa od 1 listopada do 31 marca. Jeśli lokatorowi nie wskazano innego lokalu tymczasowego lub nie wydano lokalu socjalnego, to nie może on opuścić mieszkania „na bruk”.
Ile trwa eksmisja z mieszkania?
Sąd rozpatruje sprawę średnio kilka do kilkunastu miesięcy. Powód musi następie złożyć u komornika wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego, a komornik musi wyznaczyć termin eksmisji niezwłocznie po zapoznaniu się ze sprawą. Czasem musi on wstrzymać się z egzekucją do czasu, aż gmina nie wskaże tymczasowego pomieszczenia.
Jakie są wymagania dot. tymczasowego pomieszczenia?
Tymczasowe pomieszczenie musi zapewniać min. 5 m² powierzchni mieszkalnej na osobę oraz znajdować się w tej samej lub pobliskiej miejscowości.
Komu przysługuje lokal socjalny po eksmisji?
Osoby starsze, rodziny z małymi dziećmi, osoby niepełnosprawne często mają zagwarantowane prawo do lokalu socjalnego, co skutecznie chroni je przed bezpośrednią eksmisją.
Ile się czeka na mieszkanie socjalne po eksmisji?
Do momentu wskazania przez gminy lokalu socjalnego. Niestety nie jest to regulowane prawnie, dlatego może to potrwać nawet kilka lat, gdyż mieszkań socjalnych jest bardzo mało.
W przypadku braku takiego miejsca komornik składa wniosek do gminy o wskazanie tymczasowego pomieszczenia.
Jak długo jest ważny nakaz eksmisji?
Nakaz eksmisji jest ważny bezterminowo.
Redakcja: Biuro nieruchomości Warszawa
