Podatek katastralny w Polsce – na czym polega i kiedy możemy się spodziewać jego wprowadzenia?

Wiele osób decyduje się na ulokowanie swoich oszczędności w nieruchomości komercyjne. Od zawsze był to pewny i sprawdzony sposób na ochronę pieniędzy przed zawirowaniami rynku, a także pewny comiesięczny pasywny zysk. Ta sielanka dochodów pasywnych może jednak zostać przerwana przez nowe podatki, którymi co chwila straszą nas media. Na ich czele stoi podatek katastralny, który od wielu lat realizowany jest na terytoriach innych państw Europy, jednak polscy inwestorzy z przerażeniem obserwują pogłoski o jego wdrażaniu. Czy jest się czego bać?

Co to jest podatek katastralny od nieruchomości?

Podatek katastralny to proporcjonalny podatek majątkowy, który obliczany jest na podstawie wartości nieruchomości. Podatnik ma obowiązek corocznie opłacić opłatę adekwatną do ceny posiadanej nieruchomości.

Podatek katastralny a podatek od nieruchomości – czy się różnią?

Podatek od nieruchomości, który obecnie obowiązuje w Polsce, obliczany jest w stosunku do wielkości powierzchni i jej przeznaczenia. Jego wysokość ustanawiana jest przez samorządy i mogą wynosić one:

• do 49 groszy/mkw. w przypadku gruntów rolnych,
• do 79 groszy/mkw. w przypadku powierzchni mieszkalnych.

Od czego zależy wysokość podatku katastralnego?

Wysokość podatku katastralnego jest ruchoma i zależy od oceny wartości nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy wynajęty najczęściej przez daną jednostkę administracyjną dokonuje wyceny budynku, czyli tzw. taksacji nieruchomości.

Wartość nieruchomości oceniana jest na podstawie tzw. label transakcyjnych, do których należą m.in.:

• położenie nieruchomości,
• forma zabudowania,
• prestiż lokalizacji,
• stan prawny,
• wielkość nieruchomości,
• rozkład pomieszczeń,
• wiek budynku,
• materiały wykorzystane do budowy.

Ile wynosi podatek katastralny?

Podatek odprowadzany od wartości katastralnej nieruchomości jest zróżnicowany w krajach Unii Europejskiej. Najczęściej wynosi od 1 do 2% wartości nieruchomości.

Podatek katastralny na świecie – gdzie jest wprowadzony?

Wbrew powszechnym plotkom podatek katastralny nie jest niczym nowym na terenie Europy. Wiele krajów – szczególnie Europy Zachodniej – stosuje ten rodzaj opodatkowania z powodzeniem od lat.

W Niemczech podatek katastralny wynosi od 0,26 do 1%, na Litwie od 0,3 do 1,5%, a w Szwecji około 0,75% z zastrzeżeniem, że kwota nie może przekroczyć 6 tysięcy koron dla osób fizycznych. W USA wartość podatku jest nieco wyższa, gdyż wynosi od 2 do 2,5% wartości nieruchomości.

We Francji i Belgii podatek katastralny obliczany jest wyłącznie dla właścicieli nieruchomości, którzy uzyskują przychodu z tytułu wskazanych budynków mieszkalnych. Oblicza się go na podstawie dochodu, który dana nieruchomość jest w stanie wygenerować w określonej lokalizacji. Uśrednia się ceny obowiązujące na rynku nieruchomości, dlatego w grę nie wchodzi sztuczne zaniżanie przychodów poza księgami podatkowymi.

Najwyższy podatek katastralny na świecie obowiązuje w Singapurze. Tam stawki podatkowe wynoszą aż 10% wartości nieruchomości dla przedsiębiorców i 4% dla nieruchomości komercyjnych.

Podatek katastralny w Polsce – wady i zalety

To zależy. Podatek katastralny najbardziej obciąża osoby posiadające większy majątek. Inwestorzy i osoby posiadające więcej niż jedno mieszkanie musiałyby odprowadzać proporcjonalnie więcej podatku. Jest to więc zgodne z ideą tzw. sprawiedliwości społecznej, jednak poddanie takiej perspektywy ocenie wymagałoby szerszego omówienia ideologii socjalizmu, a nie jest to temat, którym chcemy się zajmować w tym artykule.

Z pewnością wprowadzenie podatku katastralnego przyniosłoby pożytek dla gmin, które po ostatnich ustawach (m.in. ustawa o podatku PIT), mogą narzekać na brak odpowiedniego budżetu. Z założenia przy podatku katastralnym całość zobowiązań podatnika przekazywana jest na konto gminy, co znacząco poprawiłoby ich sytuację finansową.

Wprowadzony podatek katastralny pomógłby także w identyfikacji pustostanów i domów o słabej kondycji technicznej, co wsparłoby lepsze zarządzanie planem zagospodarowania przestrzeni.

Zalety podatku katastralnego obejmują także redukcję szarej strefy podatków lokalnych. Urzędnicy przy nadzorze transakcji sprzedaży mogliby łatwo poddać ocenie wartości danej nieruchomości. Ułatwiłoby to identyfikację interesownych sprzedaży nieruchomości po zaniżonych cenach rynkowych.

Niemniej jednak niektórzy ekonomiści i eksperci ds. nieruchomości ostrzegają przed słabościami tego rozwiązania. Wiele osób, szczególnie z warstwy najuboższych, chcąc uchronić się przed podatkiem katastralnym, nie będzie przeprowadzało odpowiednich remontów nieruchomości. Doprowadzi to do masowego pogarszania stanu technicznego budynków mieszkalnych w najuboższych dzielnicach.

Podatek katastralny wpłynie także na podniesienie cen wynajmu, które i tak w ostatnim czasie poszybowały w górę. Właściciel nieruchomości przerzuci ciężar podatku katastralnego na osoby wynajmujące, więc finalnie i tak najbardziej ucierpiałyby osoby najuboższe.

Istnieje także spore ryzyko wzrostu korupcji. Osoby pracujące w tzw. budżetówce z reguły nie zarabiają wygórowanych kwot. Jeśli rzeczoznawcza o słabej pensji byłby odpowiedzialny za określenie stawki podatku katastralnego na podstawie własnej wyceny nieruchomości, to wielu podatników próbowałoby swoich sił w przekupieniu urzędnika. I tutaj ponownie – najbogatsi mogliby zaproponować kwoty, które urzędnik chętnie by przygarnął do swojej oficjalny wypłaty, a najubożsi nie mogliby sobie pozwolić na taki „manewr”.

Kto powinien się obawiać podatku katastralnego?

Wbrew pozorom to nie najbogatsi powinni obawiać się podatku katastralnego, lecz najubożsi. Jeśli inwestorzy będą zmuszeni do opłaty wysoki podatków majątkowych, to przerzucą brzemię tej odpowiedzialności na osoby wynajmujące (z reguły o niższych dochodach).

Choć w przemówieniach polityków od wielu lat słychać, że podatek katastralny dotknąłby najbogatszych inwestorów, to w praktyce zawsze takie zmiany dosięgają najbardziej tych, którzy są na końcu ekonomicznego łańcucha „żywieniowego”.

Inwestorzy i osoby posiadające duży majątek zawsze znajdą sposób na to, by zabezpieczyć się przed podatkiem katastralnym. Wynajmą najlepszych prawników i księgowych, którzy na podstawie odpowiednich luk prawnych zaproponują działania zmierzające do obniżenia stawki podatku.

Wprowadzenie podatku katastralnego w Polsce – od kiedy?

Na razie oficjalne stanowisko rządu jest takie, że podatek katastralny nie zostanie wprowadzony w Polsce. Jest to oficjalne postanowienie Ministra Finansów, który 10 listopada 2021 roku wydał komunikat na swoim Twitterze:

„Rząd nie planuje wprowadzenia podatku katastralnego. Informacje, które pojawiają się w przestrzeni medialnej, są nieprawdziwe”.

Stanowisko zostało potwierdzone także przez MPiT 11 listopada 2021 roku:

„W MRiT monitorujemy sytuację na rynku mieszkaniowym i analizujemy różne rozwiązania. W zakresie swojej właściwości potwierdzamy, że dostrzegamy problem tzw. pustostanów, czyli mieszkań kupowanych wyłącznie w celach inwestycyjnych, które nie są przez nabywcę ani zamieszkiwane, ani wynajmowane. Analizujemy też kwestię tzw. flippingu, czyli nabywania mieszkań w celu ich szybkiej sprzedaży po wyższej cenie. Nie ma jednak żadnych planów wprowadzania podatku katastralnego.”

Wygląda na to, że na razie temat podatku katastralnego powinien zostać zamknięty, jednak uważniejsi obserwatorzy działań politycznych dopatrują się sporych podobieństw w nowelizacji renty planistycznej. Ta zmiana byłaby zdecydowanie bardziej niekorzystna niż stosowany w krajach Europy podatek katastralny.

Opłata planistyczna a podatek katastralny od wartości nieruchomości

Opłata planistyczna, inaczej renta planistyczna, nie jest w Polsce niczym nowym. Jest to obowiązek nałożony na sprzedającego nieruchomość, której plan zagospodarowania przestrzennego zmienił się w ciągu ostatnich 5 lat. Opłata ta jest znana podatników, gdyż jest zawarta w treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni. Jej wartość oscylują w przedziale od 0 do 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Nowelizacja opłaty planistycznej obejmuje przepis art. 36 ust. 4 o planowaniu przestrzennym i projektowany przepis ma następujące brzmienie:

„Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera od właściciela, albo użytkownika wieczystego tej nieruchomości opłatę w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącą dochód własny gminy”.

Co to oznacza? Niezależnie od tego, czy właściciel nieruchomości będzie ją sprzedawał, czy nie, będzie przymuszony do zapłaty 30% wzrostu wartości katastralnej nieruchomości do urzędu gminy.

W praktyce może to wyglądać tak, że jeśli dana nieruchomość stoi na terenie, którego plan zagospodarowania przestrzennego zakłada wyłącznie budowę budynków mieszkalnych trzypiętrowych, zmieni się na taki, w którym dopuszczalne będzie budowa wieżowców, to właściciel musi zapłacić 30% potencjalnego wzrostu wartości danej przestrzeni.

Choć brzmi to absurdalnie, to jest to plan bardzo realny. Pocieszeniem polityków jest jedynie możliwość rozłożenia renty planistycznej na raty (maksymalnie 360 rat), a w takiej formie ekspertom ta forma opodatkowania przypomina właśnie wyżej omawiany podatek katastralny.

Tak duża zmiana z pewnością dotknęłaby rynek nieruchomości, jednak na razie są to wyłącznie plany nowelizacji, a nie potwierdzone zmiany.