Niemal każda inwestycja wiąże się z koniecznością wydatku odpowiedniego kapitału. Może się więc wydawać, że osoby, które nie mają odłożonej odpowiedniej ilości pieniędzy mogą jedynie pomarzyć o inwestowaniu w nieruchomości, jednak nie jest to prawda. Podnajem mieszkania jest rozwiązaniem na zarobienie gotówki, bez konieczności posiadania wkładu finansowego. Dowiedz się, na czym polega ta forma najmu nieruchomości i kiedy można ją legalnie zastosować.
Co to jest podnajem?
Podnajem oznacza sytuację, w której najemca decyduje się podnająć nieruchomość lub ruchomość osobom trzecim. Możliwy jest nie tylko podnajem nieruchomości, lecz również lokali użytkowych czy samochodu wziętego w leasing.
Najem a podnajem mieszkania
Umowy najmu zawierane są pomiędzy najemcą a właścicielem nieruchomości, natomiast umowy podnajmu pomiędzy najemcą umowy a osobami trzecimi.
Czy podnajem mieszkania jest legalny?
TAK. Podnajem mieszkania jest legalną formą zarobku, o ile w umowie najmu właściciel mieszkania nie zawarł zakazu podnajmu mieszkania.
Został nawet uregulowany prawie przepisami w ustawie 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny oraz ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Obowiązki podnajmu wynikające z przepisów prawa
Zgodnie z art. 668 § 1 Kodeksu Cywilnego najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.
Co więcej, do podnajmu niezbędna jest zgoda właściciela nieruchomości. Choć przepisy prawa nie uwzględniają tego, jak powinna wyglądać wspomniana zgoda, to ze względów bezpieczeństwa najlepiej jest posiadać pisemną zgodę właściciela nieruchomości.
Wyjątek od tej zasady stanowi osoba względem której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. W takim przypadku sąd może zobowiązać właściciela nieruchomości do zgody na podnajem.
Wypowiedzenie umowy najmu a podnajem mieszkania
Często zdarza się, że podnajem nie jest uzgadniany z właścicielem nieruchomości. W takiej sytuacji może się okazać, że podpisana umowa nie będzie ważna. W świetle prawa umowa najmu ma pierwszeństwo względem umowy podnajmu.
Podnajem mieszkań – jak zacząć?
Kwestia podnajmu jest bardzo atrakcyjna dla osób rozpoczynających przygodę na rynku nieruchomości. Możliwość wygenerowania przychodu bez prawa do własności otwiera drogę nawet tym, którzy nie mają przysłowiowego grosza przy duszy. Jednak jak właściwie zacząć taki biznes?
Jak wybrać nieruchomość na podnajem?
Przede wszystkim musisz wiedzieć, jakie mieszkanie będzie Ci łatwo wynająć. Wybór odpowiedniej nieruchomości jest kluczowy dla zyskownego podnajmu. W tej kwestii warto wziąć pod uwagę:
- metraż nieruchomości,
- lokalizacja,
- stan techniczny budynku i mieszkania,
- koszt najmu.
Ciężko określić idealne parametry nieruchomości na podnajem. Wszystko zależy od tego komu chcesz wynajmować.
- Jeśli zdecydujesz się na studentów, to najlepszą opcją będą mieszkania dwu- lub trzypokojowe blisko uczelni.
- Jeśli zdecydujesz się na podnajem kwater pracowniczych, to szukaj mieszkań o dużych metrażach, które dają możliwość ustawienia dużej ilości łózek.
- A jeśli chcesz zdecydować się na dalszy najem osobom prywatnym, to dobrym pomysłem będą kawalerki w centrum miasta.
Każda z tych opcji ma swoje plusy i minusy:
- studenci wynajmujący pokoje z reguły przyniosą Ci większy przychód, ale lwia część z nich będzie chciała wynajmować okresowo,
- podnajem kwater pracowniczych wiąże się z dużą ilością kwestii organizacyjnych,
- a podnajem osobom prywatnym z niższym dochodem.
Zwalnia to też właściciela z generowania nowych dokumentów, ponieważ w przypadku podnajmu media przepisuje się na najemcę a umowa powinna określać jego obowiązek regulowania wszelkich opłat.
Czy podnajem mieszkania wymaga działalności gospodarczej?
NIE. Podnajem mieszkania można rozliczać w ramach tzw. najmu prywatnego.
Podatek przy podnajmie nieruchomości
Wszystko zależy od tego, w jaki sposób będziesz się rozliczać z podnajmu – czy jako osoba prywatna, czy jako przedsiębiorca.
W przypadku najmu prywatnego od 2023 roku obowiązuje zryczałtowany podatek dochodowy. Wynosi on 8,5% dla przychodów do 100 000 zł i 12,5% powyżej tej kwoty.
W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej można wybrać różne formy opodatkowania:
- dla warunków ogólnych, w którym podatek obliczany jest jako procent od dochodu umniejszonego o koszty, wynosi 12% do 120 000 zł i 32% powyżej tej kwoty,
- dla ryczałtu stawki są takie same jak w przypadku najmu prywatnego,
- dla podatku linowego jest to 19%.
VAT przy podnajmie nieruchomości
W czeluściach internetowych artykułów panuje przekonanie, że podnajem nieruchomości nie wymaga opłacania VAT-u. Nie jest to zgodne z prawdą. Jest to działalność, która ma charakter odpłatny – w przeciwieństwie np. do umowy użyczenia mieszkania – więc osoba wykonująca podnajem jest w świetle prawa traktowana jako podatnik VAT.
Ile można zarobić na podnajmie mieszkania?
Nie ma tutaj limitu ani dolnego, ani górnego. Wszystko zależy od tego, za ile wynajmiesz mieszkanie i za ile uda Ci się je podnająć.
W kwestii opłacalności najbardziej korzystny jest prawdopodobnie podnajem krótkoterminowy dla turystów. Możesz wynająć mieszkanie w centrum dużego miasta za kwotę około 3000 zł, a następnie wynajmować je turystom za około 300 zł za noc. W opcji ultraoptymistycznej, w której lokal byłby wynajęty przez 30 dni w miesiącu, możesz zyskać 6000 zł, lecz w opcji bardziej realistycznej około 2000 zł.
Czy warto ubezpieczyć podnajmowaną nieruchomość?
TAK. Ubezpieczenie mieszkania, które podlega umowie podnajmu jest bardzo korzystne. Lokatorzy rzadko dbają o nieruchomość, dlatego często zdarzają się różne zalania czy awarie. Posiadanie kompleksowej polisy mieszkaniowej może Ci pomóc znacząco zredukować koszty związane z utrzymaniem nieruchomości.
Od czego ubezpieczyć mieszkanie nad podnajem?
Niezależnie od tego, czy jest to podnajem lokalu użytkowego, czy podnajem mieszkania warto zadbać o to, by polisa obejmowała takie zdarzenia jak:
- zalanie mieszkania,
- pożar,
- przepięcia elektryczne,
- stłuczenia,
Niektóre firmy ubezpieczeniowe oferują pomoc tzw. złotej rączki 24/7. Wówczas ze swoich barków ściągasz obowiązek związany z obsługą remontową lokalu mieszkalnego.
Co powinna zawierać umowa podnajmu mieszkania?
W treści umowy podnajmu musi zawierać się zapis określający jasno, że dana nieruchomość jest również poddana umowie najmu. Co więcej, powinien znaleźć się również termin rozwiązania umowy najmu i okres wypowiedzenia.
Poza tym umowa podnajmu powinna zawierać:
- termin obowiązywania umowy,
- dane stron umowy,
- specyfikację lokalu mieszkalnego lub jego części,
- wysokość opłat, termin i formę ich opłacania,
- określenie warunków wypowiedzenia umowy,
- wysokość kaucji,
- informacje dotyczące wysokości czynszu (obligatoryjnie).
Warto także zadbać o protokół zdawczo-odbiorczy, który potwierdzi oddanie wynajmowanej nieruchomości w określonym stanie.
