Prawo pierwokupu nieruchomości – na czym polega i kiedy jest ważne?

Prawo pierwokupu może znacząco utrudniać lub uniemożliwiać swobodną sprzedaż nieruchomości. Jego nieumiejętna próba pominięcia może nawet unieważnić dokonaną sprzedaż. Dowiedz się, czym jest prawo pierwokupu nieruchomości, do czego służy i komu przysługuje.

Czym jest prawo pierwokupu?

Prawo pierwokupu to prawo pierwszeństwa do zakupu danej rzeczy przez określoną osobę. Jest ona uprawniona do nabycia nieruchomości przed inną osobą trzecią.

Prawo pierwokupu KC (Kodeks Cywilny)

Dokładne warunki prawa pierwokupu nieruchomości są określone w rozdziale czwartym Kodeksu Cywilnego. Artykuły 596-602 dokładnie tłumaczą wszystkie warunki prawa pierwokupu.

Kiedy przysługuje prawo pierwokupu? Ustawowe i umowne prawa pierwokupu

Prawa pierwokupu mogą wynikać z przepisów prawa lub z zawartych umów.

Różne ustawy prawne regulują to, komu przysługuje prawo pierwokupu i jakie są warunki sprzedaży nieruchomości. Są to m.in.:

• ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego,
• ustawa o ochronie przyrody,
• ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa,
• ustawa o gospodarce nieruchomościami,
• ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości,
• ustawa o specjalnych strefach ekonomicznych
• czy ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

W przypadku umownego prawa pierwokupu najczęściej taka informacja jest zawarta przy:

• umowie sprzedaży nieruchomości,
• umowie najmu
• lub umowie dzierżawy.

Komu przysługuje prawo pierwokupu?

Wśród jednostek i organizacji, które mogą skorzystać z prawa pierwokupu na mocy aktów prawnych są:

• Skarb Państwa,
• jednostek samorządu terytorialnego,
• współwłaściciele,
• dzierżawcy.

Kiedy przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości przez gminę?

Według ustawy o gospodarce nieruchomościami, gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:

• nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości,
• nieruchomości niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio od jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa,
• nieruchomości położonych na obszarze specjalnej strefy rewitalizacji,
• nieruchomości na terenach przeznaczonych na cele publiczne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
• prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę.

Kiedy KOWR ma prawo pierwokupu nieruchomości rolnych?

Artykuł 3 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 roku określa, kiedy sprzedaż nieruchomości rolnych jest powiązana z pierwszeństwem KOWR.

Główne prawo pierwokupu nieruchomości rolnej przysługuje dzierżawcy nieruchomości rolnych lub współwłaścicielom nieruchomości rolnej.

Czy dzierżawca ma prawo pierwokupu nieruchomości?

Dzierżawca zbywanej nieruchomości ma miesiąc od otrzymania zawiadomienia o umowie sprzedaży. Co ważne, może z niego skorzystać wyłącznie, gdy:

• umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej,
• umowa dzierżawy była wykonywana co najmniej przez trzy lata od momentu urzędowego poświadczenia daty na umowie,
• umowa dzierżawy ma tzw. datę pewną, czyli urzędowe poświadczenie daty okazania dokumentu (jest przygotowana w formie aktu notarialnego),
• nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Od tych reguł także jest kilka wyjątków. Dzierżawcy zbywanej nieruchomości nie mogą skorzystać z prawa pierwokupu, jeśli:

• właściciel nieruchomości rolnej chce sprzedać ją osobie bliskiej,
• właściciel nieruchomości rolnej chce sprzedać ją Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego.

Prawo pierwokupu ziemi przez sąsiada

Z prawem pierwokupu dość często łączą się nadzieje pobliskich sąsiadów. Mają oni nadzieje, że prawo pierwokupu daje im gwarancję pierwszeństwa przy zakupie sąsiadującej nieruchomości. Nie jest to prawda. Żaden z przepisów prawa nie reguluje prawa pierwokupu ziemi przez sąsiada. Sąsiad, który zdecyduje się sprzedać działkę nie musi zawiadamiać właścicieli terenów graniczących o takim zamiarze.

Nie istnieje coś takiego jak prawo pierwokupu sąsiedniej działki.

Czy lasy państwowe korzystają z prawa pierwokupu?

Tak. Zgodnie z obowiązującym od 30 kwietnia 2016 roku przepisem art. 37a ustawy o lasach, przy sprzedaży nieruchomości leśnych prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Lasy Państwowe.

Jak skorzystać z prawa pierwokupu nieruchomości?

Osoba uprawniona do prawa pierwokupu powinna złożyć stosowne oświadczenie do odpowiednich organów administracyjnych w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia.

Skorzystanie z prawa pierwokupu nieruchomości wiąże się z zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości. Za dokonanie prawa pierwokupu uznaje się zmianę właściciela nieruchomości, która jest zgodna z pierwszeństwem. Co ważne, według postanowienia Sądu Najwyższego z dn. 9 września 2009 roku (sygn. akt V CSK 43/09) prawo pierwokupu nieruchomości może skutecznie nastąpić bez równoczesnej zapłaty lub złożenia jej do depozytu sądowego.

Kiedy wygasa prawo pierwokupu?

Jeśli osoba uprawniona do prawa pierwokupu nie złoży stosownego oświadczenie do miesiąca, to zostaje pozbawiona ww. prawa.

Warto jednak podkreślić, że prawo pierwokupu nieruchomości jest niezbywalne. Nie można go przenieść w drodze czynności prawnych.

Jest także dziedziczone, więc nie wygasa na skutek śmierci uprawnionego lub zobowiązanego, gdyż wchodzi w część spadku.

Jak zrezygnować z prawa pierwokupu?

Zrzeczenie się prawa pierwokupu może obejmować:

• zignorowanie pisma urzędowego,
• napisanie stosowanego oświadczenia o rezygnacji z prawa pierwokupu.

W przypadku rezygnacji z prawa pierwokupu zobowiązany może przenieść własności na osobę trzecią z pomocą stosownego aktu notarialnego.

Prawo pierwokupu a darowizna

Prawo pierwokupu nieruchomości nie obowiązuje w przypadku darowizny.

Sprzedaży nieruchomości z pominięciem prawa pierwokupu – czy jest ważna?

Jeśli prawo pierwokupu przysługiwało współwłaścicielowi, dzierżawcy, Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, to sprzedaż z pominięciem prawa pierwokupu jest nieważna.

Jeśli prawo pierwokupu przysługiwało innym osobom, to sprzedaż nieruchomości jest ważna, lecz uprawiony może ubiegać się o odszkodowanie od sprzedającego. Zignorowanie w takich przypadkach prawa pierwokupu obciąża sprzedającego odpowiedzialnością za wynikłe z tego szkody.

Warunkowa umowa sprzedaży prawo pierwokupu

Jeśli właściciel nieruchomości z prawem pierwokupu chce ją sprzedać innej osobie trzeciej, to najpierw powinien zawrzeć warunkową umowę sprzedaży nieruchomości. Warunkiem sprzedaży jest nieskorzystanie z pierwokupu przez uprawnioną osobę.

Dopiero po dopełnieniu tego obowiązku prawo pierwokupu wynikające z umowy staje się nieważne i właściciel nieruchomości może zawrzeć bezwarunkową umowę sprzedaży.