Tytuł prawny do lokalu mieszkalnego – co to jest i kiedy warto go sprawdzić?

Dokument przedstawiający tytuł prawny do lokalu mieszkalnego jest niejednokrotnie obiektem zainteresowania urzędów przy załatwianiu różnych spraw. Jak to często w polskim prawie bywa, wyjaśnienie tego zagadnienia jest dość zawiłe, dlatego w artykule dokładnie omawiamy, co oznacza ten termin, jakie są rodzaje tytułu prawnego do lokalu i kiedy warto sprawdzić taki dokument.

Co to jest tytuł prawny do lokalu mieszkalnego?

Problematyczność wyjaśnienia tego terminu wiąże się z tym, że żadna nota prawna nie określa dokładnie, czym jest tytuł prawny do lokalu mieszkalnego. Mgliste wyjaśnienie tego zagadnienia przedstawia art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, według którego:

„przez lokatora należy rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Nie powinno ulegać wątpliwości, że chodzi tu o każdy tytuł do władania lokalem, w tym także taki, którego źródłem jest uprawnienie o charakterze obligacyjnym”.

Jaki charakter powinien mieć tytuł prawny do lokalu mieszkalnego?

Problematyka tego zagadnienia nie kończy się na samym wyjaśnieniu terminu. Prawo nie określa również w jakiej formie powinien być zatwierdzony tytuł prawny do lokalu. Może być to pisemne i ustne oświadczenie woli, jednostronne/obustronne lub orzeczenie sądu, które umożliwia legalne korzystanie z danego lokalu i/lub rozporządzanie nim.

Ciekawostka: Umowa najmu zawarta na okres krótszy niż rok nie wymaga formy pisemnej.

Rodzaje tytułów prawnych do lokalu mieszkalnego – prawa i obowiązki

Istnieją różne tytuły prawne do lokalu, jednak najczęściej spotykane to:

• prawo własności,
• umowa najmu,
• umowa dzierżawy,
• umowa użyczenia,
• użytkowanie wieczyste,
• przydział lokalu spółdzielczego.

Prawo własności

Tytuł prawny do lokalu, który zapewnia najszersze możliwości. Jego moc określa art. 140 KC, zważając na zasady współżycia społecznego właściciel nieruchomości może rozporządzać rzeczą oraz czerpać pożytki z umowy najmu lub dzierżawy.

Jest to dziedziczny tytuł prawny do nieruchomości. Może być przekazywany w formie darowizny lub umowy dożywocia.

Prawo własności potwierdza akt notarialny i wpis do księgi wieczystej. Innym dokumentem potwierdzającym może być umowa darowizny lub umowa sprzedaży.

Prawo własności a małżeństwo

Artykuł 281 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego określa, że jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, to drugi małżonek uprawniony jest do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny.

Nie należy jednak tego przepisu rozumieć mylnie tego przepisu. Jeśli pomiędzy małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa lub dany lokal wchodzi w skład majątku osobistego nabytego przed zawarciem małżeństwa, to druga strona nie posiada tytułu prawnego do lokalu, który uprawniałby chociażby do założenia działalności gospodarczej.

W takim przypadku małżonek może np. użyczyć daną nieruchomość lub jej część na cele działalności gospodarczej żony i odwrotnie.

Umowa dzierżawy

Tytuł prawny do lokalu, który zezwala dzierżawcy na użytkowanie nieruchomości i pobierania pożytków w zamian za określony czynsz. Jest to ograniczone prawo rzeczowe zawarte na czas oznaczony lub nieoznaczony. Wszystkie umowy dzierżawy zawarte na okres dłuższy niż 30 lat są ustawowo uznane za umowy na czas nieoznaczony.

Dzierżawca zobowiązany jest płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Umowa najmu

Umowa najmu określa oddanie lokalu do używania najemcy. Główna różnica pomiędzy najmem a dzierżawą dotyczy praw do czerpania pożytków. Zawierając umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się do oddania nieruchomość do użytkowania przez najemcę, a dzierżawa oddaje nieruchomość i prawo do pobierania pożytków.

Najemca musi płacić wynajmującemu umówiony czynsz, a umowa zawierana jest na czas określony lub nieokreślony z zachowaniem określonego w umowie okresu wypowiedzenia.

Użytkowanie wieczyste

Prawo pośrednie pomiędzy własnością a ograniczonymi formami prawa. W takim przypadku lokal pozostaje własnością gminy lub Skarby Państwa, ale użytkownik wieczysty ma prawo do zarządzania nieruchomością lub gruntem w określony sposób przez umowny okres czasu (minimum 40 – maksimum 99 lat).

Umowa użyczenia

Tytuł prawny, w którym biorący otrzymuje od użyczającego prawo do bezpłatnego używania nieruchomości.

Służebność mieszkania – ograniczony tytuł prawny do nieruchomości

Formą tytułu prawnego do nieruchomości może być także służebność. To rodzaj ograniczonego prawa rzeczowego, dzięki któremu służebnik może korzystać z nieruchomości w granicach określonych przez umowę z właścicielem.

Ustalenie służebności wymaga formy aktu notarialnego. Może mieć czasowy bądź dożywotni okres.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Ograniczone prawo rzeczowe, w którym właścicielem pozostaje spółdzielnia, ale zamieszkujący ma prawo do korzystania i rozporządzania lokalem. Może on nawet sprzedać lub wynajmować lokal bez informowania spółdzielni.

Spółdzielcze lokatorskie prawo

Prawo do lokalu bardzo podobne do wynajmu, w którym własnością nieruchomości pozostaje spółdzielnia, a lokator może użytkować daną przestrzeń za określony czynsz.

Kiedy potrzebny jest dowód posiadania tytułu prawnego do lokalu?

O przedstawienie dowodu posiadania tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego możesz być poproszony w różnych sprawach administracyjnych.

Często taki dokument muszą przedstawić osoby, którzy zgłaszają chcą założyć jednoosobową działalność gospodarczą i wypełniają wniosek do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Przedsiębiorca musi wówczas nie tylko określić przedmiot wykonywanej działalności gospodarczej, lecz również zaświadczyć o posiadaniu tytułu prawnego do lokalu, w którym będzie prowadził firmę. Dane adresu muszą być zgodne z oznaczeniami kodowymi przyjętymi w krajowym rejestrze urzędowym podziału terytorialnego kraju.

Co ważne, wszystkie oświadczenia przedstawione we wniosku składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej.