Grzegorz Pogorzelski
Wspólne mieszkanie przy rozwodzie można sprzedać, przejąć ze spłatą drugiego małżonka albo podzielić w sądzie. Sprzedaż w trakcie małżeństwa wymaga zgody obojga, a spłata przy kredycie hipotecznym wymaga także zgody banku. O tym, która droga jest najlepsza, decydują trzy rzeczy: czy dogadacie się co do ceny, czy jedno z Was udźwignie kredyt i czy w ogóle jesteście w stanie rozmawiać. Wyjaśniamy to według stanu prawnego na październik 2026 roku.
W skrócie
- Mieszkanie kupione w trakcie małżeństwa jest zwykle wspólne. Nawet jeśli w akcie notarialnym widnieje jedno nazwisko.
- Sprzedaż przed rozwodem wymaga zgody obojga. Brak zgody można w wyjątkowych sytuacjach zastąpić zezwoleniem sądu.
- Rozwód nie dzieli majątku. Po rozwodzie mieszkanie należy do byłych małżonków po połowie, dopóki nie podzielą majątku.
- Bank nie jest stroną rozwodu. Oboje odpowiadacie za kredyt, dopóki bank nie zgodzi się na zmianę.
- Pięć lat liczy się od zakupu, nie od podziału. Przy sprzedaży po podziale majątku termin dla podatku dochodowego biegnie od nabycia mieszkania przez małżonków.
Spis treści
Czyje jest mieszkanie: wspólne czy osobiste?
Mieszkanie kupione w czasie trwania wspólności majątkowej należy do majątku wspólnego małżonków (art. 31 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Nie ma przy tym znaczenia, czyje nazwisko widnieje w akcie notarialnym ani kto spłacał raty.
Do majątku osobistego należy mieszkanie kupione przed ślubem, odziedziczone, otrzymane w darowiźnie albo kupione wyłącznie za pieniądze z majątku osobistego (art. 33 k.r.o.). Jeśli jednak raty kredytu za takie mieszkanie spłacaliście z pensji w czasie małżeństwa, to nakład z majątku wspólnego. Przy podziale majątku podlega on rozliczeniu (art. 45 k.r.o.).
Jeśli małżonkowie mieli rozdzielność majątkową, każdy ma swój majątek, a wspólnie kupione mieszkanie jest zwykłą współwłasnością w częściach ułamkowych. Wtedy zastosowanie mają zasady opisane w artykule o współwłasności mieszkania i jej zniesieniu.
Trzy drogi: sprzedaż, spłata albo sąd
| Droga | Kiedy ma sens | Na co uważać |
|---|---|---|
| Sprzedaż | Gdy oboje chcecie zamknąć sprawę i zgadzacie się co do ceny | Pisemne ustalenie, jak dzielicie pieniądze ze sprzedaży |
| Spłata | Gdy jedno z Was chce zostać w mieszkaniu i ma na to środki | Wycena mieszkania i zgoda banku przy kredycie |
| Sąd | Gdy porozumienia nie ma | Czas, koszty biegłego i raty kredytu przez cały okres sporu |
Sprzedaż mieszkania przed rozwodem
Do sprzedaży nieruchomości z majątku wspólnego potrzebna jest zgoda drugiego małżonka (art. 37 § 1 k.r.o.). W praktyce oboje podpisują akt notarialny albo jedno działa na podstawie pełnomocnictwa drugiego, udzielonego w formie aktu notarialnego.
Jeśli jeden z małżonków odmawia zgody albo kontakt z nim napotyka trudne do przezwyciężenia przeszkody, drugi może wystąpić do sądu o zezwolenie na sprzedaż. Sąd udziela go, jeśli wymaga tego dobro rodziny (art. 39 k.r.o.). To droga wyjątkowa, nie sposób na rozwiązanie każdego sporu.
Pieniądze ze sprzedaży przed rozwodem wciąż należą do majątku wspólnego. Dlatego przed aktem warto spisać, jak je dzielicie. Bez tego spór o mieszkanie zamienia się w spór o pieniądze.
Z naszej praktyki: sprzedaż przed rozwodem jest zwykle najszybsza, ale tylko wtedy, gdy oboje małżonkowie od początku zgadzają się co do ceny, terminu wyprowadzki i podziału pieniędzy. Te trzy ustalenia warto mieć na piśmie, zanim mieszkanie trafi do ogłoszenia.
Po rozwodzie, przed podziałem majątku
Z chwilą uprawomocnienia się wyroku rozwodowego wspólność majątkowa ustaje. Mieszkanie nie przechodzi automatycznie na żadne z Was. Należy do byłych małżonków po połowie (art. 43 k.r.o.), chyba że sąd z ważnych powodów ustali nierówne udziały.
Do tego majątku stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego (art. 46 k.r.o.). Sprzedaż przez jedno z byłych małżonków swojego udziału w samym mieszkaniu bez zgody drugiego jest bezskuteczna w zakresie, w jakim narusza jego prawa przy podziale majątku (art. 1036 k.c.). Bezpieczna sprzedaż mieszkania po rozwodzie wymaga więc zwykle podpisów obojga.
Podział majątku: u notariusza czy w sądzie
Umowa u notariusza
Jeśli się zgadzacie, podział majątku obejmujący mieszkanie zawiera się w formie aktu notarialnego. Najczęściej jedno z Was dostaje mieszkanie i spłaca drugie. Notariusz przygotowuje też wniosek do księgi wieczystej.
Podział w sądzie
Gdy porozumienia nie ma, każde z Was może złożyć wniosek o podział majątku wspólnego. Opłata od wniosku wynosi 1000 zł, a przy zgodnym projekcie podziału 300 zł. W sporze sąd zwykle powołuje biegłego do wyceny mieszkania, co wydłuża sprawę i podnosi koszty.
Sąd może też podzielić majątek już w wyroku rozwodowym, jeśli jeden z małżonków o to wnosi, a podział nie spowoduje nadmiernej zwłoki w postępowaniu (art. 58 § 3 k.r.o.). W praktyce dzieje się tak głównie wtedy, gdy małżonkowie są zgodni co do sposobu podziału.
Mieszkanie z kredytem hipotecznym przy rozwodzie
Umowa kredytu to umowa z bankiem, nie między małżonkami. Rozwód ani podział majątku jej nie zmieniają. Jeśli oboje jesteście kredytobiorcami, oboje odpowiadacie za cały dług, nawet jeśli w podziale majątku mieszkanie przypadło jednemu z Was.
Sprzedaż i spłata kredytu z ceny
Najczystsze rozwiązanie. Kupujący płaci saldo kredytu bezpośrednio do banku, resztę dzielicie między siebie.
Zmiana kredytobiorcy w tym samym banku
Zwolnienie jednego z małżonków z długu wymaga zgody banku. Bank sprawdza, czy osoba, która zostaje, ma wystarczającą zdolność kredytową.
Nowy kredyt w innym banku
Osoba, która zostaje w mieszkaniu, refinansuje kredyt na siebie, a z nowego kredytu spłaca dotychczasowy i ewentualnie byłego małżonka.
Jeśli sprzedajecie mieszkanie z kredytem, cały proces krok po kroku opisaliśmy w artykule o tym, jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym.
Podatek przy sprzedaży po podziale majątku
Sam podział majątku wspólnego nie jest sprzedażą. Nie powoduje podatku dochodowego, a według stanowiska prezentowanego w interpretacjach i komentarzach nie podlega też podatkowi od czynności cywilnoprawnych, również gdy jedno z małżonków spłaca drugie.
Jeśli po podziale sprzedajesz mieszkanie, które przypadło Tobie, pięcioletni termin w podatku dochodowym liczy się od końca roku, w którym małżonkowie nabyli je do majątku wspólnego, a nie od daty podziału (art. 10 ust. 6 ustawy o PIT). Przykład: mieszkanie kupione wspólnie w 2018 roku po podziale majątku w 2026 roku można sprzedać bez podatku dochodowego, bo pięć lat minęło z końcem 2023 roku.
Przy nietypowych układach, na przykład gdy część mieszkania była majątkiem osobistym, warto przed sprzedażą potwierdzić skutki podatkowe z doradcą podatkowym albo w indywidualnej interpretacji.
Przy rozwodzie rozmawiamy z obojgiem małżonków i zaczynamy od jednej, wspólnej wyceny opartej na cenach transakcyjnych. Rzetelna liczba, akceptowana przez obie strony, często skraca spór o miesiące.
Agencję prowadzą prawnicy, a jej założyciel to były przewodniczący Komisji Prawnej Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości i były członek zarządu WSPON. Sprawy prowadzimy z naciskiem na poprawność formalno-prawną.
Podsumowanie
Agencję Pogorzelski Nieruchomości prowadzą prawnicy, więc dbamy o to, żeby sprzedaż była spokojna i bezpieczna dla obu stron. Jeśli stoicie przed taką decyzją, porozmawiajcie z nami.
Stan prawny na październik 2026 roku. Tekst nie zastępuje porady prawnej ani podatkowej w konkretnej sprawie.
