Od kilku miesięcy kredytobiorcy mogą odetchnąć z ulgą, gdyż ich raty w końcu przestały rosnąć. To bardzo dobra wiadomość dla większości z nich, lecz ustabilizowanie sytuacji rynkowej wciąż nie jest dostatecznym ratunkiem dla niektórych. Wzrost raty kredytu odnotowany na przełomie 2022/2023 jest dla nich zbyt wysoki, co często wiąże się z ostateczną decyzją sprzedaży mieszkania z kredytem. W artykule dokładnie omówimy ten temat od strony prawnej. Dowiesz się, jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym, i poznasz wszystkie formalności, które należy wypełnić, by uniknąć dodatkowych kosztów lub kar.
Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?
TAK. Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką jest możliwa. W myśl prawa kredytobiorca jest pełnoprawnym właścicielem nieruchomości, co uprawnia go do samodzielnego zarządzania, w tym także wynajmowania czy sprzedaży. Potwierdzenie tej informacji znajduje się we wpisie księgi wieczystej nieruchomości (dział II).
Jednak w przypadku sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym księga wieczysta zawiera także stosowny wpis w dziale IV, w którym bank widnieje jako wierzyciel hipoteczny.
Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym w walucie obcej?
TAK. Sprzedaż mieszkania z kredytem w walucie obcej jest możliwa, jednak w tym przypadku należy dokładnie sprawdzić, czy warto spłacić kredyt hipoteczny. Obecne kursy są znacznie wyższe niż kilka lat wcześniej. Bank będzie przeliczać koszt spłaty kredytu według obecnych kursów, co może okazać się zupełnie nieopłacalne.
Po jakim czasie można sprzedać mieszkanie kupione na kredyt?
Nie ma żadnego prawa, które ograniczałoby w tej kwestii kredytobiorcę. Sprzedaż mieszkania może odbyć się w każdym momencie trwania umowy kredytowej.
Kiedy warto podjąć decyzję o sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym?
W znaczącej części przypadków sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką jest bardziej przymusem niż wyborem. Dla osób, które nie mają pieniędzy na spłatę kredytu hipotecznego, jest to ostateczne rozwiązanie problemów finansowych. Jednak czasem ze sprzedażą nie wiążą się żadne problemy, a wyłącznie chęć dobrego zarobku.
Obecnie mamy złoty okres sprzedaży mieszkań zakupionych kilka lat wcześniej. Dlaczego? Rosnąca inflacja i wojna na Ukrainie, która powiązana jest z przyjazdem wielu obcokrajowców, wpłynęły na wzrost cen nieruchomości. W takim momencie sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym może się po prostu opłacać – właściciel może zarobić nie tylko na znaczącym wzroście ceny nieruchomości, lecz również zapewnić sobie spore oszczędności w odsetkach powiązane ze wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego.
Co warto sprawdzić przed podjęciem decyzji o sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym?
Decyzję o sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym warto poprzedzić odpowiednią analizą, by potwierdzić opłacalność takiej transakcji.
Co warto sprawdzić przed sprzedażą mieszkania z kredytem?
- informacje o aktualnym saldzie zadłużenia – dokładna świadomość tego, jaka część kredytu hipotecznego pozostała do spłaty zobowiązania, umożliwi Ci prawidłowe oszacowanie rentownej ceny sprzedaży nieruchomości.
- informacje o warunkach wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego – niektóre banki pobierają prowizję od wcześniejszej spłaty zobowiązania, której wysokość może sięgać nawet 3%.
- aktualny trend cen nieruchomości na rynku – jeśli sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym nie jest uwarunkowana przymusową i natychmiastową decyzją, to warto sprawdzić aktualne trendy na rynku. Jeśli okaże się, że są one rosnące, to rozsądnym rozwiązaniem może być odłożenie tej decyzji w czasie celem uzyskania wyższej wartości nieruchomości.
A jak w praktyce wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym?
Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?
Procedura sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym obejmuje większą ilość formalności, jednak sam proces sprzedaży nieruchomości nie zmienia się znacząco – ma formę umowy przeniesienia własności w formie aktu notarialnego.
Sprzedaż mieszkania z kredytem krok po kroku
- Kredytobiorca powinien powiadomić bank o chęci sprzedaży mieszkania i uzyskać stosowane zaświadczenie o kredycie hipotecznym. Jest to dokument informujący o aktualnym saldzie zadłużenia. Powinien on również zawierać numer konta do spłaty wierzytelności i termin spłaty kredytu. W tym kroku warto także zapytać pracownika banku o wcześniejszą spłatę zobowiązania i jej dokładne warunki.
- Mając świadomość tego, ile pozostało do spłaty zobowiązania, kredytobiorca może wystawić ogłoszenie sprzedaży mieszkania z adekwatną kwotą.
- Po znalezieniu kupującego kredytobiorca powinien ponownie udać się do banku celem uzyskania promesy, czyli zgody na wykreślenie hipoteki z ksiąg wieczystych po spłacie kredytu.
- Podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym. Dla bezpieczeństwa obu stron warto już na tym etapie spotkać się u notariusza, który dokona stosowną dokumentację. Zazwyczaj na tym etapie kupujący wpłaca zadatek, który jest ubezpieczeniem na wypadek niedopełnienia warunków przez jedną ze stron.
- Spisanie aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką. Na podstawie aktu notarialnego kupujący wpłaca bezpośrednio do banku kwotę, która jest mu należna z uwagi na zaciągnięty kredyt hipoteczny, a ewentualną nadwyżkę przekazuje na konto sprzedającego.
- Uzyskanie zgody banku na tzw. list mazany, czyli oficjalny dokument, na podstawie którego kupujący dokonuje zmian w księdze wieczystej nieruchomości, wymazując informację o hipotece.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym?
Zazwyczaj umowa przedwstępna zawiera takie informacje jak:
- dane kupującego,
- dane sprzedającego,
- cena sprzedaży nieruchomości,
- sposób płatności,
- wysokość zadatku.
Jakich dodatkowych dokumentów może wymagać kupujący nieruchomość?
Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką może być postrzegana przez kupującego jako transakcja ryzykowna, dlatego często sprzedający proszony jest również o:
- dokument dot. niezalegania z opłatami czynszowymi wobec spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej,
- zaświadczenie o wymeldowaniu wszystkich osób,
- dokument potwierdzającego brak zaległości z tytułu podatku od nieruchomości lub użytkowania wieczystego.
Wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej – gdzie złożyć i jak długo to trwa?
Po uzyskaniu zaświadczenia o spłacie kredytu należy dostarczyć go w dwóch kopiach do odpowiedniego sądu rejonowego, który jest właściwy dla lokalizacji nieruchomości. Sprzedający musi równie uiścić opłatę za wniosek o wykreślenie hipoteki, która wynosi 100 zł. Można jej dokonać bezpośrednio w kasie sądu, na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości lub w formie przelewu na rachunek wydziału ksiąg wieczystych.
Ile trwa wykreślenie hipoteki? To zależy. Zdarza się, że po spłacie zobowiązania i dostarczeniu odpowiednich dokumentów wystarczy kilka dni, by nazwa banku zniknęła z działu IV księgi wieczystej. W dużych miastach czas ten może się wydłużyć nawet do kilku miesięcy, gdyż z formalnego punktu widzenia urzędnicy nie mają ustalonego górnego limitu czasowego dokonania powyższej czynności.
Sprzedaż mieszkania z kredytem a odsetki
Sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym oznacza wcześniejszą spłatę zobowiązania. Bank powinien naliczyć odpowiednio niższe odsetki, co będzie skutkować niższym ogólnym kosztem kredytu hipotecznego.
Przedterminowa spłata kredytu hipotecznego może jednak wiązać się z naliczeniem dodatkowej opłaty, dlatego warto sprawdzić wysokość ewentualnej prowizji.
Sprzedaż mieszkania z kredytem a ubezpieczenie
Ubezpieczenie jest obowiązkowe przy kupnie mieszkania na kredyt. Co się z nim dzieje przy sprzedaży nieruchomości? To zależy od towarzystwa ubezpieczeniowego. Niektóre sugerują przepisanie umowy na nowego właściciela, zaś inne rozwiązują umowę i zwracają opłacone składki.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym a podatek dochodowy
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w okresie krótszym niż 5 lat od daty jego nabycia wymaga opłaty podatku dochodowego. Podatek od sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym wynosi 19%.
Uwaga: Transakcja sprzedaży mieszkania generuje obowiązek opłacenia podatku PCC , czyli podatku od czynności cywilnoprawnych. Podlega mu jednak nie sprzedający, lecz kupujący nieruchomość.
Sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno nowego
Kupujący może ominąć podatek dochodowy korzystając z tzw. ulgi mieszkaniowej, jeśli uzyskane środki pieniężne wykorzysta na własne cele mieszkaniowe (np. kupno nowego mieszkania).
Jeśli kupujący decyduje się na zakup gotówkowy, nie ma potrzeby zawierania umowy przedwstępnej w takim przypadku.
