Czy ceny mieszkań spadną? Analiza rynku nieruchomości 2023

Rok 2022 był dla rynku nieruchomości przełomowy. I to niestety nie w pozytywnym sensie. Nagły wzrost stóp procentowych, zaostrzenie zaleceń nadzoru bankowego dla kredytobiorców i podwyżki cen materiałów budowlanych załamały nieruchomościową hossę, która trwała od kilku lat. Osoby prywatne, deweloperzy i inwestorzy musieli szybko dostosować się do zmian, co było trudne dla wielu z nich. Wraz z końcem roku wszyscy mieli nadzieję na przysłowiowe lepsze jutro, jednak czy właśnie tego należy się spodziewać? Czy ceny mieszkań spadną, a może powinniśmy się spodziewać nagłego odwrócenia trendu? Na te pytania odpowiemy w poniższym artykule.

Co wpłynęło na sytuację na polskim rynku mieszkaniowym w 2022 r.?

Ostatni rok był prawdziwym gospodarczym rollercoasterem, który wpłynął nawet na – zazwyczaj nietykalny – rynek nieruchomości.

Wzrosty cen materiałów budowlanych, brak zdolności kredytowej większości Polaków, wysoka inflacja i niepewna sytuacja gospodarczo-polityczna związana z wojną na Ukrainie przyczyniły się do załamania trendu wzrostowego cen mieszkań.

Rynek nieruchomości zazwyczaj nie jest podatny na zmiany, jednak w zeszłym roku było ich na tyle dużo, że z pozoru nietykalna część gospodarki pozostała także zachwiana. A jak kształtuje się sytuacja na rok kolejny?

Czy ceny mieszkań spadną w 2023 roku?

Musielibyśmy umieć wróżyć z fusów, żeby ze 100% pewnością odpowiedzieć na to pytanie. Rynek nieruchomości – choć zazwyczaj bardzo stabilny – w ostatnich latach ma dość dynamiczny trend zmian.

Jedynie wartościowa analiza tego, co obecnie dzieje się na rynku i jakie modyfikacje prawa są planowane, może dać nam pogląd na to, co może czekać nas w przyszłości. Istotna jest perspektywa każdej z grup, które uczestniczą w kształtowaniu popytu i podaży, dlatego poniżej przyjrzymy się temu, jak wygląda obecnie sytuacja deweloperów, osób prywatnych i inwestorów.

Co czeka deweloperów w 2023 roku?

Nagły wzrost cen materiałów budowlanych i zmniejszy popyt na mieszkania w 2022 roku wstrzymał wiele inwestycji deweloperskich. Mniejsi gracze mieli nadzieję na to, że nowy rok odwróci ich trend, jednak czy jest na co liczyć?

Rosnąca inflacja oraz wzrosty cen kosztów energii i transportu nie wpływają pozytywnie na ceny materiałów budowlanych. Eksperci wskazują na to, że w 2023 roku będziemy obserwować dalszym ciągu wzrosty. I to na poziomie 20%.

Deweloperów powinna jednak usatysfakcjonować perspektywa łagodniejszych warunków kredytu hipotecznego oraz spadki stóp procentowych. Te zmiany sprawią, że popyt na rynek mieszkaniowy znów powinien wrócić do trendów rosnących.

Zakup mieszkania przez osoby prywatne mają także ułatwić liczne programy rządowe, które mają pomagać w pozyskaniu nieruchomości przez osoby najuboższe.

Możemy więc powiedzieć, że są to dobre i złe wiadomości. Większy popyt powinien zahamować spadek cen mieszkań, który w ostatnim czasie mogliśmy dostrzec szczególnie w mniejszych miastach, lecz wysokie koszty materiałów nie ułatwią finalizacji inwestycji, które zostały zawieszone w fazie realizacji.

Co czeka osoby prywatne w 2023 roku?

Początek nowego roku rozpoczął się bardzo pozytywnie dla osób prywatnych. Zauważalny spadek wskaźnika WIBOR 3M, który obserwujemy od początku listopada, oznacza bowiem obniżenie rat. Kredyty hipoteczne oparte o wskaźnik WIBOR 3M mogą mieć ratę niższą nawet o 3-5%.

Co więcej, największe banki rozważają wprowadzenie kredytu hipotecznego opartego o WIRON, czyli wskaźnik, który ma być zamiennikiem WIBOR. Ma on odmienić trudną sytuację na rynku kredytowym, gdyż jego oprocentowanie wynosi 6,13%. Osoby, które rozważałyby zmianę warunków kredytowania, mogłyby wówczas uzyskać kolejną obniżkę rat o około 3-5%.

Sytuację ułatwia także Komisja Nadzoru Finansowego, która zapowiedziała obniżki buforu na stopy procentowe dla kredytów z okresowo stałą stopą na 5 lat. Może być to spora zmiana dla zdolności kredytowej, która dzięki tej zmianie może wzrosnąć nawet o 20%.

To jednak nie koniec dobrych wiadomości. Rząd zapowiedział wprowadzenie programu mieszkaniowego dla osób do 45 roku życia na pierwsze mieszkanie. Od 1 lipca 2023 osoby prywatne będą miały możliwość wzięcia kredytu na bardzo atrakcyjnych warunkach. Przez pierwsze 10 lat spłaty zobowiązania oprocentowanie będzie obniżone do 2%, a państwo będzie dopłacać do odsetek, żeby pokryć różnicę pomiędzy średnim oprocentowaniem a ww. 2%.

Osoby prywatne będą mogły również założyć specjalne konto mieszkaniowe na okres od 3 do 10 lat. Jest to konto oszczędnościowe, które daje możliwość otrzymania dodatkowej Premii Mieszkaniowej za regularne wpłaty.

Jeśli sytuacja się nie zmieni, to rok 2023 zmieni rynek kredytów hipotecznych. Duże podwyżki stóp procentowych odejdą w niepamięć, a ludzie znów będą zainteresowani kredytami, więc również zakupem mieszkania.

Co czeka inwestorów w 2023 roku?

Jak to zwykle bywa, tam gdzie jedni korzystają, tam inni tracą. I tak też będzie w starciu inwestorów i osób prywatnych w 2023 roku.

Rząd zdecydowanie nie chce ułatwić inwestowania w nieruchomości. Na początku roku usłyszeliśmy kilka niepokojących wypowiedzi dot. kupowania lokali mieszkalnych pod cele inwestycyjne. Premier oznajmił, że tworzony jest projekt ustawy dla osób, które mają już w swoim majątku co najmniej siedem nieruchomości.

Słowa szybko przemieniły się w czyny, gdyż 17 stycznia 2023 roku Waldemar Bura wysłał do Kancelarii Prezesa Rady Ministrów projekt ustawy o ograniczaniu mieszkań. W myśl projektu inwestor, który ma co najmniej 5 lokali, będzie mógł kupić wyłącznie 1 lokal rocznie. Co więcej, od każdej kolejnej nieruchomości – powyżej wspomnianych 5. lokalach – inwestor będzie musiał płacić wyższy podatek PPC w wysokości 6%.

Perspektywa niezbyt zachęca do inwestowania na rynku nieruchomości, jednak wprawne oko dostrzeże spore luki w ustawie. Po pierwsze obejmuje ona wyłącznie osoby fizyczne, co oznacza, że spółki wciąż będą mogły nabywać lokale bez żadnych ograniczeń. I po drugie, nabycie nowych inwestycji nie obejmuje ewentualnych darowizn, co jasno podsuwa pomysł o ewentualnych rozwiązaniach z bliskimi członkami rodziny.

Wierzymy, że wprawiony inwestor nie będzie miał problemu z takimi zmianami, jednak bardziej niepokojące mogą być prawdopodobne podwyżki cen mieszkań. Wzrost zdolności kredytowej i większy popyt przyczynią się do regulacji podaży, a więc wzrostów ceny nieruchomości.

O ile wysokie stopy procentowe były bardzo niekorzystne dla osób prywatnych, o tyle tworzyły doskonałą okazję na rynku mieszkań dla inwestorów gotówkowych. Taki trend może zaniknąć w 2023 roku, gdy większa ilość osób będzie zdolna zakupić mieszkanie na własne potrzeby.

Co będzie z cenami mieszkań z rynku wtórnego w 2023 r.? Eksperci prognozują stagnację

Przez ostatnie miesiące mogliśmy obserwować spadek cen mieszkań na rynku wtórnym. Jednak od początku roku ceny mieszkań – szczególnie w największych polskich miastach – zaczynają powoli rosnąć lub utrzymują stawki w poprzednich miesięcy.

Eksperci przewidują stabilność cen, która będzie spowodowana łatwiejszym dostępem do kredytu oraz względnie stabilnymi stopami procentowymi. Z drugiej strony warto jednak zwrócić uwagę na to, że wysoka inflacja może wciąż mocno hamować osoby prywatne od zakupu mieszkania na własne potrzeby.

Czy można spodziewać się spadku ceny metra kwadratowego mieszkań z rynku pierwotnego?

Ciekawym zagadnieniem są także ceny mieszkań na rynku pierwotnym. Można powiedzieć, że pogodowa zima zamroziła również ceny nieruchomości deweloperów. Pomimo niższego popytu deweloperzy niechętnie obniżają stawki. Nie ma w tym nic dziwnego – rosnące koszty materiałów wpływają na zmianę progu rentowności inwestycji. Szczególnie mniejsi deweloperzy po prostu nie mogą sobie pozwolić na znaczne obniżki.

Czy można się spodziewać tego, że ceny mieszkań spadną na rynku pierwotnym? Raczej nie. Łatwiejszy dostęp do kredytu hipotecznego zwiększy popyt na rynku nieruchomości, a wysokie koszty materiałów uniemożliwią ewentualną korektę cen mieszkań. Naszym zdaniem zdecydowanie nie ma co liczyć na znaczne obniżki, a nawet można spodziewać się delikatnych wzrostów.

Jak inflacja wpływa na rynek nieruchomości i co nas czeka w 2023 roku?

W ostatnim czasie zawirowania inflacyjne powoli się stabilizują. Polacy przyzwyczaili się do wysokich cen, jednak obraz bitwy po zawirowania gospodarczy wciąż pozostanie z nami na kolejne kilka lat.

Analitycy banku PKO BP przewidują, że szczyt inflacji może nas dosięgnąć jeszcze w pierwszym kwartale 2023, jednak później będziemy mieć do czynienia z dezinflacją. Będzie ona skutkiem spadku dochodów realnych ludności, spowolnienia gospodarczego i z opóźnieniem dosięgnie nas wpływ podwyżek stóp procentowych.

Zmiany przeciętnego poziomu cen będą się wiązać również z szokiem energetycznym gospodarki, który spowodowany jest konfliktem na linii Rosja-Ukraina. Według danych OECD, udział wydatków na energię sięgnął szczytu z przełomu lat 70-80.

Jak to wszystko jest związane z rynkiem nieruchomości? Wysokie ceny materiałów budowlanych i energii przyczynią się do zwiększonych kosztów budowy i renowacji budynków. Ceny nieruchomości mogą wzrosnąć adekwatnie do zmian w gospodarce.

Oferta mieszkań w 2023 roku: wzrośnie czy trudniej będzie kupić nieruchomość niż teraz?

Pozorne ustabilizowanie sytuacji gospodarczej, wzmianki o wprowadzeniu wskaźnika WIRON i złagodzenie zaleceń nadzoru bankowego przyczynią się do co najmniej stagnacji cen mieszkań zarówno na rynku wtórnym, jak i na rynku pierwotnym.

Raczej należy spodziewać się tego, że ceny mieszkań w 2023 roku wzrosną, szczególnie w większych miastach.

Polska ewidentnie zmierza ku zachodniemu modelowi nieruchomości, w którym większość osób nie ma swojego mieszkania na własność. Długoterminowy wynajem przoduje w takich krajach jak USA czy Niemcy, a ostatnie zmiany mogą sugerować, że powoli także zbliżamy się ku takiemu modelowi.

Być może czekają nas ostatnie lata, w których zakup mieszkania przez „zwykłych” ludzi jest po prostu możliwy. Jeśli scenariusz wykupywania całych budynków przez zagraniczne fundusze kapitałowe się wypełni, to perspektywa własnej nieruchomości będzie marzeniem luksusowym.

Renesans rynku najmu w 2023 roku

Choć powoli kredyty hipoteczne stają się coraz bardziej dostępne, to wciąż przysłowiowy przeciętny Kowalski albo nie ma odpowiedniej zdolności, albo boi się zakupu mieszkania ze względu na ostatnie zawirowania rynkowe. Takie osoby zasilają więc popyt na rynku najmu, który okupowany jest również przez obcokrajowców, w tym sporą grupę ludności Ukraińskiej.

W najbliższej przyszłości nie należy spodziewać się zmian w tym sektorze. Jeśli popyt utrzyma się na obecnym poziomie, to będziemy mieć do czynienia z sytuacją, w której to nieruchomości w dużych miastach będą wynajmowane w chwilę. Popyt będzie bowiem przewyższał podaż, która jest ograniczona chociażby ze względu na warunki przestrzenne.

Spore zainteresowanie rynkiem najmu sprawia, że osoby prywatne z ponadprogramową ilością gotówki coraz częściej kupują mieszkania w celach inwestycyjnych. I jest to jak najbardziej dobry pomysł.

Uwzględniając wysoką inflację, która dosłownie zjada nasze oszczędności, ulokowanie kapitału w nieruchomościach czy gruntach jest jednym z najrozsądniejszych i zarazem najbezpieczniejszych rozwiązań ochrony majątku.

Czy można liczyć na spadek cen mieszkań na rynku wtórnym lub pierwotnym?

Podsumowując tę obszerna analizę. Naszym zdaniem ceny mieszkań na rynku nieruchomości będą zachowywały stabilny poziom lub ulegną podwyższeniu. Nie ma co liczyć na ich spadek, gdyż większość czynników kształtująca popyt i podaż wskazuje na trend odwrotny.