Nawet osoby, które już działają na rynku nieruchomości, często mają problem z określeniem tego, czym się różni najem od dzierżawy. Dzierżawa nieruchomości to termin często mylnie rozumiany. Brak znajomości prawa nie zwalnia jednak z jego przestrzegania, dlatego w tym artykule bardzo dokładnie omówimy, czym właściwie jest umowa dzierżawy, kiedy ją zawierać i z jakimi obowiązkami się wiążę.
Co to jest dzierżawa nieruchomości?
Według KC art. 693 § 1 dzierżawa nieruchomości to umowa, w której wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków na czas nieoznaczony lub oznaczony, natomiast dzierżawca zobowiązuje się płacić tzw. czynsz dzierżawny.
Jak możemy to przetłumaczyć „z polskiego na nasze”? Umowa dzierżawy to inaczej dokument, w którym pozwalamy innej osobie korzystać z naszej nieruchomości i pobierać z niej pożytki. Z tego względu przedmiotem umowy dzierżawy mogą być: nieruchomości, rzeczy lub gospodarstwo rolne, o ile możliwe jest czerpanie z niego pożytków.
Czym dzierżawa różni się od umowy najmu?
Mylenie tych terminów to nagminny problem, gdyż forma najmu i dzierżawy nie wynika z nazwy dokumentu. Główna różnica polega więc na sposobie korzystania z nieruchomości. Jeśli umowa zezwala na czerpanie pożytków, to jest to umowa dzierżawy, a jeśli na czerpanie takich pożytków nie zezwala, lecz dalej wiąże się z zapłatą czynszu, to jest to umowa najmu.
Czas trwania umowy dzierżawy
Umowa dzierżawy może zostać zawarta na czas nieoznaczony i oznaczony. Najdłuższym terminem, na jaki można zawrzeć umowę dzierżawy na czas oznaczony jest okres 30 lat. Po upływie tych lat umowa dzierżawy domyślnie przechodzi na czas nieoznaczony.
Bardzo często umowę dzierżawy zawiera się na tzw. „czas dożycia dzierżawcy” lub „do końca życia dzierżawcy”. Jest to typ umowy na czas oznaczony. W takim przypadku zgon osoby dzierżawiącej jest jednoznaczny z zakończeniem umowy. W przeciwnym wypadu, gdy umowa została zawarta na czas określony, dłuższy niż okres życia dzierżawcy, ten stosunek zobowiązaniowy wchodzi w skład spadku i jest dziedziczny.
Uwaga:
Jeśli umowa dzierżawy ma obowiązywać co najmniej przez rok, to wymaga jest forma pisemna. Jest to jednak standardowa umowa cywilnoprawna, więc nie trzeba iść z tą sprawą do notariusza. Brak formy pisemnej przy umowie dzierżawy trwającej dłużej niż rok jest traktowany równoznacznie z zawarciem umowy na czas nieokreślony.
Co powinna zawierać umowa dzierżawy nieruchomości?
Podstawowe dane w umowie dzierżawy nieruchomości powinny określać:
- przedmiot dzierżawy,
- strony umowy dzierżawy,
- przeznaczenie przedmiotu dzierżawy,
- stan techniczny przedmiotu dzierżawy,
- czas trwania umowy,
- czynsz dzierżawny,
- zobowiązania dzierżawcy,
- prawa i obowiązki dzierżawcy (np. obowiązek dokonywania napraw niezbędnych),
- podpisy,
- data zawarcia umowy.
Prawa i obowiązki dzierżawcy
Głównym prawem dzierżawcy jest możliwość korzystania z rzeczy i pobierania pożytków, a jego podstawowym obowiązkiem jest terminowa zapłata czynszu. Dzierżawca ma także obowiązek:
- dokonywania napraw niezbędnych do oddania przedmiotu dzierżawy w formie niepogorszonej,
- zwrotu przedmiotu dzierżawy po zakończeniu dzierżawy,
- używania przedmiotu dzierżawy zgodnie z przeznaczeniem zawartym w umowie.
Istotną kwestią jest także to, że dzierżawca ma także absolutny zakaz oddawania przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania i oddawania w poddzierżawę bez zgody wydzierżawiającego. Poddzierżawa bez zgody wydzierżawiającego może skończyć się natychmiastowym wypowiedzeniem umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia, a nawet dochodzeniem odszkodowania od dzierżawcy.
Prawa i obowiązki wydzierżawiającego
Podstawowym obowiązkiem wydzierżawiającego jest oddanie przedmiotu dzierżawy do używania i pobierania pożytków. Ma również prawny obowiązek do tzw. przywrócenia stanu poprzedniego, jeśli przedmiot dzierżawy uległ zniszczeniu z powodu okoliczności, za które odpowiada właściciel.
Kiedy można wypowiedzieć umowę dzierżawy?
Umowę dzierżawy można wypowiedzieć na pół roku przed upływem roku dzierżawnego. Czasem jednak wypowiedzenie umowy dzierżawy może nastąpić ze skutkiem natychmiastowym, bez zachowania terminu wypowiedzenia. Do najczęstszych przypadków należą:
- oddania przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej bez zgody wydzierżawiającego do bezpłatnego lub odpłatnego korzystania;
- brak zapłaty zaległego czynszu, gdy dzierżawca dopuszcza się zwłoki co najmniej 2 pełnych płatności, a w przypadku rocznego rozliczenia 3 miesiące;
- sytuacja, gdy dzierżawca używa przedmiotu w sposób sprzeczny z umową dzierżawy;
- przedmiot dzierżawy posiada wady uniemożliwiające jego korzystanie lub te wady powstały w trakcie jego używania (z winy wydzierżawiającego), a wydzierżawiający nie usunął ich w odpowiednim czasie lub nie da się ich usunąć.
Przedawnienie rozszczeń z powodu umowy dzierżawy
Zarówno dzierżawca, jak i wydzierżawiający mogą dochodzić roszczeń wynikających z praw zawartych w umowie dzierżawy, o ile nie dojdzie do ich przedawnienia.
Mają rok na zgłoszenie rozszczeń z powodu:
- nadpłaty czynszu (dzierżawca do wydzierżawiającego),
- zwrot nakładów poniesionych na przedmiot dzierżawy (dzierżawca do wydzierżawiającego),,
- naprawienia szkód z powodu pogorszenia przedmiotu dzierżawy (wydzierżawiający do dzierżawcy).
Wyjątkiem jest sytuacja, w której dzierżawca zwleka z zapłatą czynszu. Okres ten określa już art. 118 KC i wynosi on 3 lata, ponieważ jest to świadczenie okresowe.
Podatek od dzierżawy nieruchomości – kto płaci i ile wynosi?
Opłata podatku od dzierżawy nieruchomości jest obowiązkiem jej właściciela, czyli wydzierżawiającego. Forma opodatkowania wybierana jest w zależności od sposobu rozliczenia działalności (jako firma czy prywatnie).
Jeśli wydzierżawiający ma działalność gospodarczą, to może rozliczyć się na zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym. Jeśli jednak jest to osoba prywatna, to może rozliczyć się na zasadach ogólnych lub ryczałtem.
Umowa dzierżawy nieruchomości a sprzedaż nieruchomości
Co do zasady, sprzedaż gruntu nie ma wpływu na obowiązującą umowę dzierżawy. Taki stosunek prawny trwa nadal, z tym, że zmienia się osoba wydzierżawiającego.
Kiedy warto zawrzeć umowę dzierżawy nieruchomości?
Dzierżawa nieruchomości jest często bardziej korzystna, gdy planujesz korzystać z nieruchomości przez dłuższy okres i chcesz mieć większą kontrolę nad nią. Umowy dzierżawy są zazwyczaj bardziej stabilne dla dzierżawcy, ponieważ nie mogą być jednostronnie rozwiązane przez wynajmującego bez ważnego powodu, co może być korzystne dla przedsiębiorców i firm, które chcą mieć pewność, że będą mogły prowadzić swoją działalność bez ryzyka utraty miejsca.
