Najem krótkoterminowy – jak rozliczyć i co to właściwie jest?

Krótkoterminowy wynajem mieszkania może być efektywnym sposobem inwestycji w nieruchomości. Zysk z takiej działalności często znacząco przewyższa potencjalny dochód z najmu długoterminowego. Choć prosta kalkulacja matematyczna sugerowałaby, że jest to inwestycja „miodem płynąca”, to takie rozwiązanie nie jest pozbawione wad.

Najem krótkoterminowy – definicja

Zanim przejdziemy do szczegółów, warto zacząć od omówienia podstaw. Odpowiedzmy na pytanie: co to jest najem krótkoterminowy? Może Cię zaskoczymy, ale żaden polski akt prawny nie definiuje działalności prowadzonej w ramach najmu krótkoterminowego. Możemy tam znaleźć wyłącznie ogólną definicję najmu.

Umownie za wynajem krótkoterminowy uznaje się najem nieruchomości na doby.

Najem krótkoterminowy a najem długoterminowy

Wynajem długoterminowy jest inwestycją, która generuje mniej kosztów, lecz (zazwyczaj) także mniej przychodu. Sporym plusem jest to, że wyposażenie mieszkania w tym przypadku nie jest obowiązkowe, gdyż meble mogą zostać wniesione przez najemców.

Najem długoterminowy nie wymaga także stałego zaangażowania i – w przeciwieństwie do wynajmu krótkoterminowego – nie jest konieczne zakładanie działalności gospodarczej.

Najem krótkoterminowy – ile może trwać?

Często w artykułach internetowych podana jest informacja o tym, że najem krótkoterminowy mieszkań może trwać do 30 dni. Nie jest to prawda. Tak jak zostało wspomniane na wstępie, najem krótkoterminowy jest niedookreślony w aktach prawnych.

Okres 30 dni jest przypisany w art. 28j §2 Ustawy o podatku od towarów i usług z dn. 11 marca 2004 roku, lecz jest to założenie dotyczące wynajmu środków transportu.

Najem krótkoterminowy mieszkania bez działalności gospodarczej – czy to legalne?

Nie. Wynajem krótkoterminowy mieszkań jest powiązany z koniecznością dopilnowania szeregu czynności:

• sprzątanie mieszkania,
• przyjmowanie gości,
• opieka nad wynajmującymi
• czy wystawianie faktur.

Ten szereg procedur ma zorganizowany i ciągły charakter, co pokrywa się z definicją działalności gospodarczej, która zawarta jest w Ustawie z dn. 3 marca 2018 roku o prawie przedsiębiorców.

„Działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu w sposób ciągły.” – Ustawa z dn. 6 marca 2018 roku, Prawo Przedsiębiorców

Zewnętrzne zarządzanie najmem krótkoterminowym a działalność gospodarcza

Sprytni inwestorzy nierzadko próbują odnaleźć luki prawne, które pozwolą im ominąć dodatkowe koszty. Jakiś czas temu sporą popularnością cieszyła się idea, według której wynajem krótkoterminowy nie ma znamion działalności gospodarczej, jeśli zlecimy firmie zewnętrznej zarządzanie mieszkania.

Dla większości pomysł brzmiał całkiem sensownie, lecz tej sensowności nie doceniły wyroki najwyższych instancji. W jednym z wyroków Sądu Administracyjnego w Warszawie z dn. 24 października 2017 roku (sygn. akt III SA/Wa 3048/16) taki pogląd został stanowczo odrzucony.

Sędzia uznał, że „opisany we wniosku najem będzie w istocie szeregiem cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności podejmowanych w celach zarobkowych, a tym samym spełniającym warunki uznania go za działalność gospodarczą.”

Zdecydowanie odradzamy takie obejścia prawa w ramach najmu krótkoterminowego, gdyż ich zbiorcze konsekwencje finansowe mogą być dotkliwe.

Wynajem krótkoterminowy mieszkania – ustawa z 2020 roku

We wrześniu 2020 roku Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wydał głośny wyrok, który usankcjonował kwestie prawne w najmie krótkoterminowym.

Biała Księga to nazwa regulacji systemu promocji turystycznej, która rozwiewa wszelkie wątpliwości dotyczące omawianej formy inwestycji.

Według dokumentu:

• najem krótkoterminowy zalicza się do usług hotelarskich,
• każdy inwestor najmu krótkoterminowego powinien być wpisany do rejestru CWOH (Centralny Wykaz Obiektów Hotelarskich),
• wszyscy właścicieli mieszkań muszą zarejestrować działalność, jeśli ich miesięczny przychód przekracza połowę minimalnego wynagrodzenia.

Biała Księga przeraża większość inwestorów, gdyż wiąże się z wizją wprowadzenia drakońskich kar na wzór Francji czy Hiszpanii. Mamy jednak dobrą wiadomość w tej sprawie.

Obostrzenia w najmie krótkoterminowym a polskie realia

Choć od wyroku TSUE minęły 2 lata, to nie doczekaliśmy się prawnych regulacji najmu krótkoterminowego. Właściciele mieszkań nie muszą więc przejmować się poszerzeniem swojej działalności gospodarczej o nowy wpis w PKD czy rejestrem CWOH.

Wielu prawników poddaje także wątpliwość, czy takie regulacje zostaną kiedykolwiek wprowadzone. Zasadnicze pytanie dotyczy tego, czy istnieje „nadrzędny interes publiczny”, który byłby uzasadnieniem obostrzeń, które ograniczałyby prawo do dysponowania własną nieruchomością.

Dopóki nasz kraj nie będzie przyciągał tak ogromnej liczby turystów jak Paryż, Mediolan czy Berlin, inwestorzy nie mają raczej się czym martwić, gdyż taki interes nie zaistnieje.

Najem krótkoterminowy a usługi hotelarskie

Brak przepisów cywilistycznych dot. najmu krótkoterminowego nie zmusza właściciela do poszerzania PKD o zakres usług hotelarskich (PKD 55.20.Z).

Jest to sporym udogodnieniem, gdyż osoby fizyczne, które nie są zarejestrowane jako prowadzące usługi hotelarskie nie ponoszą odpowiedzialności za rzeczy wniesione przez najemcę do apartamentu.

Najem krótkoterminowy – PKD

W Polsce nie ma przypisu, który nakładałby obowiązek na właściciela mieszkania, zastosowanie PKD 55.20.Z (usługi hotelarskie) w ramach najmu krótkoterminowego. Z punktu widzenia odpowiedzialności za zachowanie najemcy, znacznie korzystniejszym PKD jest po prostu 68.20.Z., które stosowane jest także w przypadku najmu długoterminowego.

W tym przypadku brak przypisów cywilistycznych działa na sporą korzyść wynajmującego.

Jak rozliczyć działalność w ramach najmu krótkoterminowego?

Formalne kwestie założenia działalności zostały już wyjaśnione, więc czas zastanowić się, jak rozliczyć najem krótkoterminowy mieszkań.

Najem krótkoterminowy a podatek od nieruchomości

Najczęściej najem krótkoterminowy rozliczany jest na tzw. zryczałtowanym podatku dochodowym. W takim przypadku podatek wynosi:

• 8,5% przychodu do 100 000 zł,
• 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł.

Alternatywą dla ryczałtu jest opodatkowanie na zasadach ogólnych. Inwestorzy, którzy decydują się w taki sposób prowadzić swoją działalnością gospodarczą płacą:

• 12% od dochodu do 120 000 zł,
• 32% od nadwyżki powyżej 120 000 zł.

Przedsiębiorcy, którzy prowadzą działalność gospodarczą na zasadach ogólnych, płacą składki od dochodu – przychód pomniejszony o wydatki na remont, odsetki od kredytu czy ubezpieczenie nieruchomości. Do niedawna mieli także możliwość amortyzacji nieruchomości, jednak ta sielanka zmienia się w 2023 roku.

Od 2023 roku przedsiębiorcy nie będą mogli amortyzować nieruchomości. Nie możesz także zwiększyć stawki amortyzacji wstecznie, gdyż naruszałoby to art. 22h, ust. 2 ustawy o PIT.

Więcej o zmianach w opodatkowaniu na zasadach ogólnych i w formie ryczałtu przeczytasz w: Podatek od wynajmu mieszkania 2022 / 2023 – co wybrać?

Najem krótkoterminowy a VAT

Jeśli wynajmujemy mieszkanie w ramach najmu krótkoterminowego, to obowiązuje nas zazwyczaj 8% VAT. Od tej reguły są jednak pewne wyjątki i są nimi lokale użytkowe.

Często deweloperzy sprzedają mikrokawalerki, które mają tytuł prawny lokalu użytkowego. W takim przypadku stawka podatku VAT wynosi 23%.

Warto jednak podkreślić, że nie zawsze mikrokawalerka będzie miała status prawny lokalu użytkowego. W nieruchomościach wybudowanych w ramach starego budownictwa mogą zdarzyć się mieszkania poniżej 25m², które będą lokalem mieszkalnym. W takim przypadku podczas rozliczenia będzie obowiązywać stawka 8% VAT-u.

Najem krótkoterminowy a kasa fiskalna

Jeśli obrót roczny z wynajmu mieszkania osobom fizycznym, które nie prowadzą własnej działalności gospodarczej, przekroczy 20 tysięcy złotych, to musisz mieć kasę fiskalną.

Co więcej, dane kasy fiskalnej należy zgłosić do Urzędu Skarbowego. Każde dochody z tytułu najmu powinny być wówczas udokumentowane w formie odpowiedniego paragonu.

Jest to szczególnie ważne, jeśli zamierzasz wynajmować mieszkanie na cele turystyczne. Wysoki poziom przychodów i krótki termin ich osiągnięcia może szczególnie zainteresować fiskusa. Jeśli nie będziesz miał udokumentowanych przychodów od osób fizycznych w postaci odpowiednich paragonów, to złoty biznes może przerodzić się w spory problem.

Krótkoterminowy wynajem mieszkania – czy to się opłaca?

Najem krótkoterminowy stał się w ostatnim czasie bardzo popularny. Po okresie pandemicznym polskie miasta ponownie przyciągają turystów, a Ministerstwo Sportu i Turystyki przeznacza coraz większe pieniądze na poprawę walorów turystycznych w dużych miastach. Takie perspektywy wydają się być sensownym uzasadnieniem biznesowym, dlatego zupełnie nas nie dziwi to, że szybko stał się popularną alternatywą dla najmu długoterminowego.

Każda osoba, która chciałaby zakupić nieruchomość w celach biznesowych, powinna dobrze zastanowić się, nad lokalizacją czy warunkami nieruchomości. W celu kompleksowej analizy tych czynników niezbędne jest odpowiednie zrozumienie rynku nieruchomości i świadomość odpowiednich podstaw prawnych.

Jeśli już przez dłuższy czas wynajem krótkoterminowy chodzi Ci po głowie, lecz chcesz mądrze zainwestować pieniądze, to zapraszamy Cię do kontaktu. Nasze biuro nieruchomości w Warszawie zajmuje się inwestycjami klasy PREMIUM, które zapewniają wysokie ROI, dlatego chętnie pomożemy Ci w podjęciu rozsądnej decyzji inwestycyjnej.