Coraz więcej Polaków ma problem z uzyskaniem kredytu na własne mieszkanie. Prognozy nie wskazują na szybką zmianę tej sytuacji, dlatego rynek wynajmu rośnie w siłę. Przedsiębiorcy zajmujący się inwestycją w nieruchomości zdecydowanie nie mogą narzekać na brak chętnych, jednak kolejne zmiany prawne skutecznie utrudniają im proste rozliczanie najmu. W naszym artykule podpowiemy Ci, jaki podatek od wynajmu mieszkania wybrać, by płacić jak najmniej podatków.
Jak rozliczać wynajem mieszkania?
Pierwszą rzeczą, którą powinien rozważyć właściciel mieszkania, zanim zdecyduje się na wybór konkretnej formy opodatkowania, jest sposób rozliczania przychodów uzyskanych z wynajmu nieruchomości. Podatnikiem może być:
- osoba prywatna,
- działalność gospodarcza.
Która opcja jest bardziej opłacalna?
Najem prywatny
Jeśli chcesz zapłacić podatek dochodowy od nieruchomości, jako osoba prywatna, to do wyboru masz trzy formy opodatkowania:
- skala podatkowa, czyli tzw. zasady ogólne:
- 17% od dochodu minus kwota wolna od podatku do 85 528 zł
- 32 % od nadwyżki powyżej kwoty 85 528 zł + 14 539 zł 76 gr
- ryczałt od przychodów ewidencjonowanych:
- 8,5 % od przychodu do kwoty 100 000 zł,
- 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł.
Najem w ramach działalności gospodarczej
Jeśli chcesz zapłacić podatek za wynajem mieszkania, jako działalność gospodarcza, to możesz wybrać spośród trzech form rozliczenia:
- skala podatkowa, czyli tzw. zasady ogólne:
- 17% od dochodu minus kwota wolna od podatku do 85 528 zł
- 32 % od nadwyżki powyżej kwoty 85 528 zł + 14 539 zł 76 gr
- obowiązkowa składka zdrowotna w wysokości 9% dochodu (efekt Nowego Ładu funkcjonującego od 2022 roku),
- podatek liniowy:
- 19% od dochodu,
- obowiązkowa składka zdrowotna w wysokości 4,9% dochodu (efekt Nowego Ładu funkcjonującego od 2022 roku),
- ryczałt od przychodów ewidencjonowanych:
- 8,5 % od przychodu do kwoty 100 000 zł,
- 12,5% od nadwyżki powyżej kwoty 100 000 zł,
- obowiązkowa składka zdrowotna, która również w konsekwencji Nowego Ładu wzrosła do kwot:
- ~ 320 zł dla rocznego przychodu do 60 000 zł,
- ~ 533 zł dla rocznego przychodu do 300 000 zł,
- ~ 959 zł dla rocznego przychodu powyżej 300 000 zł.
Podatek ryczałtowy a zasady ogólne – co musisz wiedzieć?
Główna różnica polega na tym, że:
W przypadku rozliczenia mieszkania na zasadach ogólnych (skala podatkowa) podatek płacisz od dochodu,a w przypadku ryczałtu płacisz podatek od przychodu.
Co to oznacza dla Ciebie? W przypadku ryczałtu nie możesz odliczyć kosztów, takich jak: ubezpieczenie mieszkania, remont czy amortyzacja.
Plusem jest to, że przychód z najmu mieszkania obejmuje kwotę, którą najemca płaci właścicielowi, bez opłat ryczałtowe (np. czynsz czy opłaty za prąd/wodę/gaz). Co ważne, jeśli najemca zalega z opłatami ryczałtowymi, to przychód nie powstaje, więc nie ma obowiązku rozliczenia się z niego.
Podatek ryczałtowy może być także pomniejszony o darowizny, opłaty za Internet, składki na ubezpieczenie społeczne czy koszty rehabilitacji. Jednak od 1 stycznia 2022 nie możesz pomniejszyć podatek od najmu o składkę zdrowotną.
Wynajem mieszkania na zasadach ogólnych i rozliczenia linowego oznacza podatek od realnej kwoty, którą uzyskujesz z działalności. Dochód to kwota pomniejszona o wszelkie koszty, które musisz ponieść w związku z wynajęciem mieszkania. W tej formie opodatkowania można także korzystać z ulg, np. na dziecko, rehabilitacyjnej oraz odliczać darowizny lub składki na ubezpieczenie społeczne.
Podatek VAT od wynajmu mieszkania w 2022
Rozliczenie podatku VAT nie obowiązuje osób prywatnych, których przychód z najmu nie przekroczył 200 tysięcy złotych.
Przedsiębiorstwa nie muszą płacić podatku VAT, jeśli ich łączny przychód (z wynajmu mieszkania i innych źródeł) nie przekracza 200 tysięcy złotych.
Jakie zmiany w wynajmie mieszkań przyniesie 2023 rok?
Polski Ład funkcjonujący od 2022 roku dość mocno zmienił dotychczasowe rozliczanie podatku od nieruchomości, a zmiany w 2023 roku jeszcze bardziej zreformują formę rozliczania nieruchomości.
Jedna z najważniejszych zmian dotyczy osób prywatnych. Dla nich od 1 stycznia 2023 r. jedyną formą opodatkowania wynajmu mieszkania jest ryczałt przychodów ewidencjonowanych. Osoby prywatne nie będą mogły rozliczać się już na zasadach ogólnych. Wszelkie koszty związane z remontami czy ubezpieczeniem nieruchomości nie będą więc uwzględniane w rozliczeniu podatkowym.
Ogromną zmianą dla przedsiębiorców, którzy rozliczają podatek od wynajmu na zasadach ogólnych jest brak możliwości amortyzacji nieruchomości. Czy możesz w takim razie zwiększyć stawki amortyzacji wstecznie za poprzednie lata? Niestety Urząd Skarbowy na takie zmiany się nie zgadza. Przedsiębiorca musi wybrać metodę amortyzacji nieruchomości jeszcze przed jej rozpoczęciem i nie może jej zmieniać w trakcie trwania procesu, gdyż stanowiłoby to naruszenie art. 22h, ust. 2 ustawy o PIT.
Jak zgłosić najem do Urzędu Skarbowego?
Od 2022 roku nie musisz zgłaszać wybranej formy opodatkowania do Urzędu Skarbowego. Twoja pierwsza wpłata zaliczki na podatek uznawana jest za Twój domyślny wybór. Jeśli rozliczysz się na zasadach ogólnych, to taka forma opodatkowania zostanie uznana za Twój wybór, a jeśli dokonasz wpłaty ryczałtowej lub złożysz zeznanie PIT-28 (gdy pierwszy przychód nastąpił w grudniu) to ryczałt uznawany jest za Twoją domyślną formę opodatkowania.
Do końca 2022 skala podatkowa była uznawana za domyślną.
PIT za wynajem mieszkania – do kiedy?
W przypadku ryczałtu możesz rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania miesięcznie lub kwartalnie w terminie do 20 dnia każdego miesiąca lub 20 dnia kolejnego miesiąca po zakończeniu kwartału.
W przypadku rozliczenia na zasadach ogólnych musisz do 30 kwietnia wypełnić PIT-36 i wpłacić kwotę, która znajdzie się na zeznaniu podatkowym.
