Do przeprowadzenia poprawnej wyceny nieruchomości niezbędny może okazać się operat szacunkowy. Dokument ten sporządza rzeczoznawca majątkowy, który na podstawie szeregu danych ustala w sposób możliwie najbardziej obiektywny wysokość wartości nieruchomości. Na czym polega realizacja operatu szacunkowego nieruchomości i w jakich sytuacjach może być on wyjątkowo przydatny?
Operat szacunkowy sporządzany jest w celu określenia wartości nieruchomości. Wykonanie operatu leży w gestii uprawnionego specjalisty, jakim jest rzeczoznawca majątkowy. Sporządza on dokument o takim charakterze odpłatnie, zawsze dla pojedynczego przedmiotu wyceny (dla danej nieruchomości).
Ponieważ za przygotowanie operatu szacunkowego odpowiada rzeczoznawca (wykonujący zawód zaufania publicznego), dokument traktowany jest jako miarodajne potwierdzenie wartości rynkowej domu, działki, mieszkania czy nieruchomości komercyjnych. Wycena nieruchomości przygotowana w taki sposób ma moc prawną (wartość urzędową) pozwalającą na przedstawianie jej także w sprawach administracyjnych – to jest przed sądami, urzędami i instytucjami bankowymi. O zasadach sporządzania operatu decydują przepisy Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami [Dz.U. z 2021 poz. 1899].
Operat szacunkowy sporządzony zostaje w formie pisemnej. Forma dokumentu powinna być jednolita, co ułatwia korzystanie z zawartych w nim danych. Oczywiście treść operatu musi odpowiadać informacjom faktycznym, w tym aktualnym danym technicznym na temat określonej nieruchomości.
Podstawowym celem sporządzenie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego jest profesjonalna wycena nieruchomości, to jest określenie jej wartości na rynku nieruchomości. W związku z tym dokument wykorzystywany jest w celu wyceny na potrzeby:
Z pewnością to właśnie do celów kredytowych najczęściej sporządza się operat szacunkowy działki, mieszkania i innej nieruchomości. Na podstawie uzyskanych w ten sposób danych bank może dokładnie określić maksymalną wysokość pożyczki hipotecznej czy też wysokość wkładu własnego, niezbędnego do uiszczenia przez kredytobiorcę.
Instytucje bankowe mogą oferować swoim klientom sporządzenie operatu przez własnych rzeczoznawców – w takiej sytuacji warto zdecydować się jednak na zlecenie wykonania także indywidualnego dokumentu, który można następnie porównać z wariantem opracowanym przez bank.
Musisz także wiedzieć, że operat szacunkowy wymagany i sporządzony przez rzeczoznawcę bankowego nie będzie należeć do Ciebie – jest własnością instytucji, która zleciła jego wykonanie.
Zgodnie ze wspomnianą ustawą oraz jej przepisami, wykonanie operatu szacunkowego musi opierać się na pewnych stałych ramach, czyli innymi słowy spełniać określone wymogi formalne. To oznacza, że przygotowany przez rzeczoznawcę operat szacunkowy obowiązkowo powinien zawierać:
Operat szacunkowy, w zależności od typu nieruchomości, jakiej dotyczy, może być dokumentem o objętości od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu stron. W takiej analizie rzeczoznawca wskazuje ponadto, jakie dokumenty musiał wykorzystać do szacowania nieruchomości.
Potwierdzeniem autentyczności operatu będzie podpis oraz pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. Od wskazanej na dokumencie daty liczony jest okres aktualności operatu – wynosi on równo 12 miesięcy od momentu sporządzenia. Jeżeli zachodzi taka konieczność operat szacunkowy ważny będzie przez następnych 12 miesięcy – warunkiem będzie jednak potwierdzenie aktualności przeprowadzonej wyceny przez rzeczoznawcę, który sporządził oryginalnie dokument.
Operat szacunkowy może zostać sporządzony w sprawie wyceny nieruchomości każdego rodzaju. Standardowo dokument przygotowywany jest najczęściej dla takich obiektów, jak mieszkania czy domy, jest to jednak bardzo uogólniony zakres.
W operacie szacunkowym wartość nieruchomości można określić dla:
Rzeczoznawca majątkowy w każdym operacie szacunkowym przedstawia informacje w podobny sposób, jak w opisanym powyżej standardzie. W zależności od tego, jakiego rodzaju nieruchomości dotyczy analiza, specjalista wykorzystuje w operacie szacunkowym dokumenty różnego rodzaju tak, by uzyskać miarodajną, obiektywną ocenę wartości.
Cena operatu szacunkowego uzależniona jest od kilku czynników. Dużo zależy zarówno od miasta, w którym pracuje rzeczoznawca majątkowy (a więc od warunków panujących na danym rynku nieruchomości), jak i rodzaju nieruchomości, których operaty szacunkowe dotyczą.
Koszt wyceny nieruchomości niezabudowanej czy też takiej, na której dopiero trwa budowa może wynieść kilkaset złotych. Znacznie wyższą cenę za wykonanie operatu szacunkowego nieruchomości rzeczoznawca zażąda w przypadku nieruchomości mieszkalnych, tak lokalowych, jak i domów. Całkowicie odrębny cennik będzie także obowiązywał dla obiektów komercyjnych czy przemysłowych. Koszty operatu takiego rodzaju mogą kilkukrotnie przewyższać ceny „standardowych” analiz.
U każdego rzeczoznawcy majątkowego operat szacunkowy dla wybranej nieruchomości może mieścić się w różnych widełkach cenowych. Z tego względu, przed złożeniem zlecenia, warto zapytać dwóch lub trzech specjalistów o koszty realizacji, by wybrać najbardziej korzystną dla siebie ofertę.
Cookie | Duration | Description |
---|---|---|
cookielawinfo-checkbox-analytics | 11 months | This cookie is set by GDPR Cookie Consent plugin. The cookie is used to store the user consent for the cookies in the category "Analytics". |
cookielawinfo-checkbox-functional | 11 months | The cookie is set by GDPR cookie consent to record the user consent for the cookies in the category "Functional". |
cookielawinfo-checkbox-necessary | 11 months | This cookie is set by GDPR Cookie Consent plugin. The cookies is used to store the user consent for the cookies in the category "Necessary". |
cookielawinfo-checkbox-others | 11 months | This cookie is set by GDPR Cookie Consent plugin. The cookie is used to store the user consent for the cookies in the category "Other. |
cookielawinfo-checkbox-performance | 11 months | This cookie is set by GDPR Cookie Consent plugin. The cookie is used to store the user consent for the cookies in the category "Performance". |
viewed_cookie_policy | 11 months | The cookie is set by the GDPR Cookie Consent plugin and is used to store whether or not user has consented to the use of cookies. It does not store any personal data. |