Śródmieście Warszawy – nowe mieszkania, stare bloki. A ceny?

Na tle innych europejskich stolic rynek mieszkań w centrum Stolicy jest specyficzny, z tysiącami mieszkań komunalnych tuż obok najdroższych apartamentów w Warszawie. Choć ceny na rynku mieszkaniowym ogólnie są dziś wysokie, ta unikalna specyfika pozwala nabyć lokal w samym centrum wciąż w dosyć atrakcyjnej cenie.

Potencjał inwestycyjny mieszkania w Śródmieściu

W niektórych śródmiejskich kamienicach większość lokali jest dziś wynajmowana na biura, zakłady, siedziby firm i fundacji. Czynsze przy ulicach takich jak Noakowskiego czy Hoża mogą sięgać 7-10 tys. zł miesięcznie, a przekształcenie lokalu w hostel czy apartament na wynajem krótkoterminowy pozwala myśleć o jeszcze większym zysku.

Takich możliwości nie daje mieszkanie w żadnej innej dzielnicy Warszawy.

Śródmieście w agencjach nieruchomości jest wybierane ze względów prestiżowych. Czasem bardziej niż standard i udogodnienia liczy się sam adres.

Najdroższe mieszkania w Warszawie – w Śródmieściu?

Na liście najdroższych adresów w Polsce od momentu otwarcia w 2017 roku jest wieżowiec przy ul. Złotej 44. Mieszkania kosztują tam obecnie ok. 10 mln zł. Od tej pory powstały jednak również inne nowe mieszkania w Warszawie-Śródmieściu, które trafiają na czołówki takich rankingów, jak np.:

• Drewniana 9, Powiśle: 5-pokojowy penthouse w budynku stylizowanym na kamienicę kosztuje obecnie 14 mln. zł
• Niecała, Śródmieście Północne: 344-metrowe mieszkanie wybudowane w 2017 roku można mieć za 15,5 mln zł.
• Elektryczna, Powiśle: największe apartamenty w Elektrowni Powiśle kosztują ok. 12 mln. zł.

Mowa jednak o mieszkaniach o powierzchni 200, a nawet 350 mkw. Lokale w bardziej standardowych metrażach w tych samych lokalizacjach kosztują już najwyżej 2-3 mln. zł.

Ile kosztują mieszkania w centrum Warszawy?

A pomijając najbardziej prestiżowe adresy w stolicy, ile kosztowałoby wybudowane w ciągu ostatnich kilku lat mieszkanie? Poniżej kilka przykładów cen za metr kwadratowy w przypadku mieszkań z rynku wtórnego (są wśród nich zarówno rewitalizowane kamienice, jak i budynki ukończone w ostatnich latach):

• Solec 24, ul. Solec 24: 17 500 zł/m²
• Szucha Residence, al. Szucha: 20340 zł/m²
• Bagatela, ul. Bagatela 10: 22 777 zł/m²
• Wilcza 19, ul. Wilcza 19: 23 000 zł/m²
• Moderna Powiśle, ul. Zajęcza: 29 976 zł/m²
• The Tides, ul. Wioślarska: 39 000 zł/m²

dane:materiały deweloperów, otodom.pl, morizon.pl, gratka.pl

Ceny napędza w Śródmieściu popyt, który w tym wypadku zawsze będzie większy od podaży.

Zamiast osiedli na kilkaset mieszkań, jak na Bródnie czy w Białołęce, w Centrum powstają najwyżej pojedyncze budynki.

Inwestorzy, chcąc nie chcąc coraz częściej skłaniają się ku rewitalizacjom zabytkowych kamienic. Kosztowne i wymagające zachodu – tak, ale pozwalają stworzyć mieszkania na sprzedaż w Centrum Warszawy przy ulicach takich, jak Foksal, Frascati czy Lwowska, a tych klienci zawsze mają niedosyt. W najbliższych miesiącach ma zostać oddana do użytku choćby wyremontowana kamienica przy ul. Pięknej 16A.

Mieszkania do remontu w Śródmieściu. Warto?

Innym pomysłem na inwestycję jest zakup mieszkania do remontu i przekształcenie go w lokal o wyższym standardzie. Śródmieście Warszawy to doskonały teren do flippingu. W centrum Londynu, Paryża, Rzymu, trudno byłoby trafić na zaniedbane mieszkanie w kamienicy, które po remoncie dałoby się sprzedać z dużym zyskiem. Oferty kawalerek do remontu za 350 – 450 tys. zł regularnie trafiają do naszej agencji nieruchomości. Potencjalni inwestorzy czasem nie biorą nawet pod uwagę śródmiejskich lokalizacji podczas swoich poszukiwań. To prawda, że według danych Murator Plus średnia cena za mieszkanie w Śródmieściu Warszawy jest najwyższa w mieście i wynosi 27 984 zł/m². Windują ją jednak wspomniane już najbardziej prestiżowe budynki, podczas gdy rzeczywistość w blokach może być zupełnie inna.

Mieszkania Warszawa Śródmieście – perspektywy

Paradoksalnie obok nowych mieszkań na rynku Warszawa-Śródmieście wciąż przybywa ofert w klimatycznych kamienicach. Co jakiś czas pojawiają się programy wykupu mieszkania z bonifikatą sięgającą od 5 czy 10 proc. do nawet 80 proc. w niektórych wypadkach. To uwalnia spod miejskiej kurateli często bardzo interesujące, zabytkowe lokale w kamienicach. Niektóre budynki sprzed wojny są bardzo zniszczone. Są jednak i takie kamienice, jak w al. Róż, gdzie zachowały się kryształowe lustra, czy przy ul. Lwowskiej, gdzie są oryginalne posadzki, podłogi, stolarka i sztukaterie. Ci, którzy lubią otaczać się pięknem, często są zaskoczeni tym, jaki potencjał tkwi w śródmiejskich mieszkaniach dostępnych w naszej agencji nieruchomości. Warszawa-Śródmieście to nieoczywisty rynek, na którym da się znaleźć prawdziwe perełki.