Zakup nieruchomości przez obcokrajowca – prawa przy nabywaniu nieruchomości na własność i pod inwestycję

Ostatnie wydarzenia na arenie geopolitycznej i wyjątkowo liberalna polityka migracji przyczyniły się do znaczącego wzrostu liczby obcokrajowców w Polsce. Oficjalnie w 2022 roku odnotowano 660 827 imigrantów.^[1] Jest to 6-krotny wzrost w porównaniu do wyniku sprzed dekady. Ogromny napływ cudzoziemców wiąże się w wieloma obawami społecznymi, jednak z ekonomicznego punktu widzenia jest to szansa na rozwój, m.in. dla rynku mieszkaniowego. Obcokrajowcy często decydują się na nabycie nieruchomości w Polsce, jednak taka transakcja wymaga znajomości przepisów prawa.

Czy obcokrajowiec może kupić nieruchomość w Polsce?

Tak. Każdy cudzoziemiec może zakupić nieruchomość w Polsce, jednak niektórzy przed dokonaniem transakcji muszą spełnić dodatkowe warunki. Są one zależne od obywatelstwa.

Zakup nieruchomości przez obywatela UE

Nabywanie nieruchomości przez obywatela pochodzącego z Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub Konfederacji Szwajcarskiej jest najmniej skomplikowaną transakcją, gdyż zgodnie z zasadą swobodnego przepływu osób i kapitału cudzoziemiec może zakupić nieruchomość na zasadach ogólnych.

Nabywca nieruchomości musi jedynie przygotować dokumenty potwierdzające tożsamość. Jeśli nie mówi w języku polskim, to konieczne jest zatrudnienie tłumacza przysięgłego na czas sporządzania umowy sprzedaży nieruchomości w kancelarii notarialnej. Akt nabycia nieruchomości musi być dwujęzyczny – w języku polskim oraz języku ojczystym cudzoziemca.

Zakup nieruchomości przez obcokrajowca spoza UE

Nieco bardziej skomplikowana sytuacja występuje w przypadku cudzoziemca spoza Unii Europejskiej. W takim przypadku obcokrajowiec musi ubiegać się o zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych, które musi być poparte precyzyjnie warunkami określonymi w tekście Ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z dn. 24 marca 1920 roku.

Uwaga: Od 2021 roku obywatele Wielkiej Brytanii także muszą ubiegać się o zezwolenia na nabycie nieruchomości wydane przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Warunki wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

Uzyskanie zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych na zakup nieruchomości przez cudzoziemca jest możliwe wyłącznie wtedy, gdy istnieją tzw. więzi z RP. Mogą to być:

• polska narodowość lub pochodzenie,
• małżonek lub małżonka polskiego pochodzenia,
• zezwolenia na pobyt stały, pobyt czasowy lub tzw. pobyt rezydenta długoterminowego ue,
• członkostwo zarządu kontrolowanej spółki handlowej,
• prowadzenie w Polsce działalności gospodarczej lub rolniczej.

Dokumenty potwierdzające więzi cudzoziemca z RP muszą mieć formę oryginału lub uwierzytelnionej kopii.

Wydanie zezwolenia na zakup nieruchomości wymaga uiszczenia opłaty skarbowej w wysokości 1570 zł.

Ile czeka się na wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca?

Zgodnie z art. rt. 35 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. kodeksu postępowania administracyjnego, jeśli wniosek zostanie złożony wraz z kompletem dokumentów niezbędnych do jego rozpatrzenia, to postępowanie trwa nie dłużej niż 2 miesiące. Przeglądając jednak fora z wypowiedziami obcokrajowców, możemy odnaleźć informację, że w praktyce takie zezwolenie uzyskiwali po około półrocznym czasie oczekiwania.

Taki termin czasem może skutecznie utrudniać plany zakupu mieszkania, szczególnie że nigdy nie można mieć pewności, czy zezwolenie zostanie udzielone. Z tego względu zalecaną praktyką jest tzw. promesa.

Wydanie promesy zezwolenia na zakup nieruchomości

Promesa to wstępna decyzja Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji zezwolenia na zakup nieruchomości. Nie przyspiesza ona uzyskania późniejszych dokumentów niezbędnych do nabycia nieruchomości, lecz daje pewność, że wniosek zostanie pozytywnie rozpatrzony.

Koszt promesy wynosi 98 zł.

Kiedy nie jest możliwe wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości?

Uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie jest możliwe, gdy:

• kontrolowana spółka handlowa na terytorium Polski jest w trakcie przekształcenia,
• nieruchomość stanowi zagrożenie dla bezpieczeństwa państwa lub publicznego porządku,
• zakup nieruchomości jest sprzeczny z polityką społeczną.

Kto jest zwolniony z obowiązku uzyskania zezwolenia na zakup nieruchomości przez cudzoziemca?

W niektórych sytuacjach obcokrajowiec może być zwolniony z obowiązku uzyskania pozwolenia. Cudzoziemiec nie musi składać wniosku do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, gdy chce nabyć:

• samodzielny lokal mieszkalny – nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego, czyli potocznie zwanego mieszkania, nie wymaga zezwolenia na nabycie nieruchomości.
• garaż,
• nieruchomość wchodzącą w skład wspólnoty majątkowej z mężem lub żoną polskiego obywatelstwa,
• nieruchomość w drodze dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego,
• nieruchomość po 5 latach stałego pobytu w Polsce lub pobytu rezydenta długoterminowego UE.

Czy obcokrajowiec może kupić mieszkanie w Polsce?

Tak. W przypadku zakupu mieszkania związanego z tzw. zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia. Co ważne, powierzchnia nieruchomości nabytych nie może przekraczać 0,5 ha.

W przypadku zakupu mieszkania pod inwestycję cudzoziemiec musi uzyskać zgodę na nabycie nieruchomości. Wyjątkiem są mieszkania spółdzielcze własnościowe, które nie są traktowane jako nieruchomość według ustawy z dn. 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Zakup mieszkania przez obcokrajowca – o czym jeszcze musisz wiedzieć?

Zakup mieszkania przez cudzoziemca często powiązany jest z koniecznością uzyskania kredytu hipotecznego. Sprawa jest dość prosta, gdy obcokrajowiec zarabia w polskich złotówkach, jednak w przypadku zarobków w innej walucie, konieczne jest uzyskanie tzw. kredytu walutowego.

Główną zasadą w bankach jest możliwość uzyskania kredytu hipotecznego wyłącznie w walucie, w której zarabia się pieniądze. Jeśli więc Rosjanin chce nabyć nieruchomość w Polsce, a otrzymuje zarobki w rublach, to nie uzyska on kredytu na zakup mieszkania w Polsce.

Inną problematyczną sprawą może być zakup mieszkania przez cudzoziemca spoza UE w strefie nadgranicznej. Położenie nieruchomości w tym obszarze blokuje możliwość kupna mieszkania bez zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych. Wyjątkiem jest nabycie samodzielnego lokalu na zasadach spółdzielczej własności.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym, które pozwala na rozporządzanie i użytkowanie lokalu, jednak prawnym właścicielem pozostaje spółdzielnia.

^[1] https://migracje.gov.pl/statystyki/zakres/polska/