Kategoria: Artykuly

Zakup mieszkania to jedna z najpoważniejszych inwestycji w życiu. W związku z tym, należy zwrócić szczególną uwagę na wszelkie kwestie prawne związane z zakupem nieruchomości – w innym wypadku nabywca może przez kolejne lata zmagać się z wieloma problemami.

Kto jest właścicielem mieszkania?

Każdy kupujący nieruchomość powinien najpierw dokładnie przestudiować księgę wieczystą nieruchomości. W pierwszej kolejności warto dokładnie przeczytać zapisy działu I i II KW – to tam znajdują się nie tylko informacje o numerze, położeniu czy oznaczeniu nieruchomości, ale także o tym, kto jest jej właścicielem. Po weryfikacji zapisów w księdze wieczystej może okazać się na przykład, że nieruchomość ma współwłaściciela.

Obciążenia nieruchomości

Przed zakupem nieruchomości jedną z czynności, której nie można pominąć, jest weryfikacja, czy mieszkanie lub dom są w jakikolwiek sposób obciążone. Co do zasady chodzi o jeden z dwóch rodzajów obciążeń – hipotekę lub prawa i roszczenia osób trzecich. Obciążenia wpisuje się je odpowiednio do działu IV KW (hipoteki) i III KW (prawa i roszczenia).

O ile zazwyczaj kupujący mieszkanie faktycznie zwracają uwagę na dział IV księgi wieczystej, o tyle znacznie gorzej bywa z działem III, którego zapisy nie zawsze są dokładnie przestudiowane przez potencjalnych nabywców nieruchomości.

Jednym z obciążeń może być służebność – gruntu, przesyłu lub osobista. Służebność osobista mieszkania uprawnia służebnika do mieszkania na terenie nieruchomości i zajmowania części pomieszczeń. Do służebności zalicza się również zawarcie umowy przedwstępnej. Istotne jest zatem sprawdzenie, czy nikt takiego prawa nie posiada. Dodatkowo warto zweryfikować, czy w mieszkaniu lub domu nie są zameldowane inne osoby – w tym celu należy zażądać od sprzedającego odpowiedniego zaświadczenia wystawianego przez władze gminy. 

Zadłużenie nieruchomości

Jeśli kupujący upewni się, że nieruchomość nie jest w żaden sposób obciążona (co niemal automatycznie powinno wykluczyć doprowadzenie transakcji do końca), to powinien w następnej kolejności zweryfikować, czy nieruchomość nie jest zadłużona.

Aby to sprawdzić, wystarczy poprosić właściciela mieszkania o przedstawienie zaświadczenia o aktualnym stanie zadłużenia, wystawionego np. przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej. W podobny sposób można upewnić się, czy sprzedający nieruchomość nie zalega np. z opłatami za energię elektryczną – dostawcy mediów również mogą na żądanie wystawić takie zaświadczenie.

Plan zagospodarowania przestrzennego

Przy okazji sprawdzania obciążeń czy zadłużenia nieruchomości warto również zapoznać się z planem zagospodarowania przestrzennego okolicy. Może się okazać, że w ciągu najbliższych kilku lat w pobliżu budynku mieszkalnego rozpocznie się inwestycja, która znacząco pogorszy komfort życia mieszkańców. Warto mieć to zatem na uwadze i zweryfikować to jeszcze przed zakupem nieruchomości.

Materiał przygotowany przez eksperta GetHome.pl – portalu nieruchomości na sprzedaż i wynajem.

Niektórzy jednak nie zastanawiają się nad łączącymi ich stosunkami majątkowymi. Tymczasem zawarcie małżeństwa z mocy ustawy pociąga za sobą określone skutki prawne. Między innymi powstaje między małżonkami wspólność majątkowa obejmująca przedmioty nabyte w czasie jej trwania przez oboje lub jednego z nich.

Należy pamiętać, że skuteczne rozporządzenie majątkiem wspólnym wymaga zawsze zgody obojga małżonków. W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może też żądać podziału majątku wspólnego.

Problem pojawia się w momencie, gdy jeden z małżonków chce nabyć lub zbyć nieruchomość, zaś drugi nie wyraża zgody. Zgodnie z uregulowaniami art. 37 § 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków. Przy czym jednostronna czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody drugiego małżonka jest nieważna, chyba że dokona on potwierdzenia zawartej umowy.

W przypadku gdy jeden z małżonków odmawia zgody na rozporządzenie majątkiem wspólnym, bądź nie można z nim się porozumieć, drugi małżonek może wystąpić ze stosownym wnioskiem do sądu, który udzieli zezwolenia na dokonanie określonej czynności, jeżeli wymaga tego dobro rodziny.

Istnieje również możliwość pozbawienia jednego z małżonków samodzielnego zarządu majątkiem wspólnym. Można jednak tego dokonać tylko z ważnych powodów, które w każdym przypadku podlegają ocenie sądu. Wydając postanowienie w takim przypadku sąd może również orzec, iż na dokonanie czynności wskazanych w art. 37 § 1 k.r.o. zamiast zgody małżonka będzie potrzebne zezwolenie sądu.

Chcąc mieć zatem swobodę w inwestowaniu w nieruchomości warto się zastanowić nad zmianą obowiązującego z mocy prawa ustroju majątkowego, co jest możliwe również w trakcie trwania związku małżeńskiego.

Autor: Adwokat Anna Czamarska

www.kancelaria-czamarscy.pl