Kategoria: Artykuly

Obecna sytuacja sprawiła, że banki zaostrzyły politykę kredytową. Zdolność kredytowa wielu osób mocno spadła – i to mimo tego, że ich ogólna sytuacja finansowa nie zmieniła się, a oni sami nie stracili dotychczasowego źródła dochodu.

Znacznie wyższy wkład własny największym problemem

Już na początku epidemii koronawirusa w Polsce (marzec-kwiecień) banki zdecydowały się na podwyższenie poziomu wkładu własnego wymaganego do zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Do tej pory w przypadku większości banków wystarczał wkład własny wynoszący 10 proc. – obecnie standardem stał się 20-procentowy wkład własny (niektóre banki żądają teraz nawet 30-procentowego wkładu własnego).

Nie da się ukryć, że obecnie to właśnie wysokość wymaganego przez banki wkładu własnego przekreśla marzenia wielu osób o zaciągnięciu kredytu i kupnie mieszkania lub domu. Różnica między wkładem własnym na poziomie 10 proc. i 20 proc. wynosi zazwyczaj kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Umowa o pracę na czas nieokreślony priorytetem dla banku

Banki oprócz podwyższenia poziomu wymaganego wkładu własnego zaostrzyły również swoją politykę kredytową odnośnie źródła dochodu kredytobiorcy. Do tej pory banki udzielały kredytów hipotecznych także osobom zatrudnionym na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony, a w niektórych sytuacjach – nawet osobom na umowach cywilnoprawnych. Osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą również nie miały wcześniej większych problemów z zaciągnięciem kredytu. Banki wymagały jedynie, by działalność była prowadzona co najmniej rok lub dwa lata.

Obecnie sytuacja jest już jednak inna. Umowy na czas określony, umowy cywilnoprawne czy często nawet jednoosobowa działalność gospodarcza – dla banku to zbyt mało, by przyznać kredyt hipoteczny. Nie powinno to jednak dziwić w kontekście kryzysu gospodarczego, który może pogłębić się w następnych miesiącach. Banki chcą poprzez swoje działania zminimalizować ryzyko przyznania kredytu hipotecznego osobom, które jako pierwsze mogą stracić swoje źródło dochodów. Dodatkowo nie wiadomo, czy samozatrudnieni lub osoby na umowach cywilnoprawnych będą mogły liczyć na jakąkolwiek państwową pomoc w razie kolejnej fali epidemii koronawirusa oraz powrotu obostrzeń uniemożliwiających części firm normalną działalność.

Niższe stopy procentowe, ale za to – wyższa marża

Osoby, które mimo obecnej sytuacji i zaostrzenia polityki kredytowej banków nadal mają dużą zdolność kredytową, teoretycznie mogą cieszyć się z niskich stóp procentowych. Rada Polityki Pieniężnej w ostatnich miesiącach aż trzykrotnie obniżyła ich poziom (obecnie wynosi 0,1 proc.). Dla kredytobiorców to zawsze dobra informacja. Niestety – niskie stopy procentowe wymusiły reakcję banków w postaci zwiększenia marży. Na decyzjach RPP skorzystali zatem głównie dotychczasowi kredytobiorcy, podczas gdy osoby, które dopiero zamierzają wziąć kredyt, muszą liczyć się z wyższymi kosztami ponoszonymi przy zaciąganiu zobowiązania.

Materiał przygotowany we współpracy z GetHome.pl – portalem nieruchomości na sprzedaż i wynajem.

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od dnia jej nabycia co do zasady wiąże się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Obecnie stawka podatku wynosi 19%. Niestety wiele osób nie zdaje sobie z tego sprawy, aż do momentu otrzymania wezwania od organu podatkowego. Natomiast wyróżnić można wiele sytuacji, w których możliwe jest zwolnienie z zapłaty podatku dochodowego po sprzedaży mieszkania. Kiedy trzeba zapłacić podatek po sprzedaży nieruchomości? Jakie przesłanki należy spełnić, aby skorzystać z ulgi podatkowej?

Sprzedaż nieruchomości a podatek dochodowy – przesłanki

Odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawa wieczystego użytkowania gruntów – jest źródłem przychodu w myśl przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podatek dochodowy w związku ze zbyciem nieruchomości – co do zasady – należy zapłacić, jeśli:

• nieruchomość została zbyta,
• nie upłynęło 5 lat od chwili pierwotnego nabycia nieruchomości przez spadkodawcę,
• czynność nie została dokonana w ramach działalności gospodarczej.

Podatek dochodowy po sprzedaży nieruchomości należy zapłacić nie tylko w sytuacji, gdy mieszkanie lub dom został nabyty ze środków własnych lub pozyskanych w drodze kredytu. Obowiązek dotyczy także darowizn i spadków. Należy podkreślić, że zwolnienie z zapłaty podatku po przyjęciu darowizny lub spadku nie jest równoznaczne ze zwolnieniem z obowiązku zapłaty podatku, powstającym w związku z dokonaniem czynności prawnej, jaką jest sprzedaż nieruchomości.

Przykład:

Nabyta została nieruchomość za 500.000 zł, odremontowana za 50.000 zł, a następnie sprzedana za 600.000 zł. W takim przypadku Twój dochód wyniesie 50.000 zł, będzie to jednocześnie podstawa opodatkowania, a należny podatek do zapłaty będzie równy 9.500 zł.  

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat – kto może skorzystać z ulgi?

Warunkiem skorzystania z ulgi podatkowej, czyli uniknięcia konieczności zapłaty podatku dochodowego, jest przeznaczenie całej uzyskanej sumy ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe. Należy jednak nabyć prawo własności lub prawo majątkowe w okresie 3 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano sprzedaży nieruchomości. Co więcej, żeby wydatki zostały uwzględnione, trzeba udokumentować ten proces oraz zgłosić w deklaracji rozliczeniowej.

Podkreślamy, że zgodnie z przepisami, aby skorzystać z ulgi podatkowej, wydatki muszą być poczynione na własne cele mieszkaniowe – więc wybudowana lub nabyta nieruchomość nie może być przeznaczona np. pod wynajem. Należy uważać także na pułapkę związaną z podpisaniem tzw. umowy deweloperskiej. Ze względu na fakt, że jest to umowa przedwstępna, a nie akt własności, samo jej zawarcie nie uprawnia do skorzystania z ulgi.

Decydując się na sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (lub wybudowanie) nieruchomości czy nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, należy pamiętać o konieczności zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu lub nabyć inną nieruchomość na własne cele mieszkaniowe.

Materiał opracowany przez eksperta portalu GetHome.