Grzegorz Pogorzelski
Jeśli jesteś w małżeństwie i masz wspólność majątkową, do zakupu i sprzedaży nieruchomości potrzebujesz zgody współmałżonka. Tak samo jest przy ustanowieniu hipoteki i wynajmie mieszkania z majątku wspólnego (art. 37 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Umowa zawarta bez tej zgody nie jest od razu nieważna, ale jej los zależy od tego, czy drugi małżonek ją potwierdzi. Gdy współmałżonek odmawia, zostaje wniosek do sądu.
W skrócie
- Wspólność powstaje z mocy prawa. Z chwilą ślubu wszystko, co któreś z was kupi, co do zasady trafia do majątku wspólnego (art. 31 § 1 k.r.o.).
- Zgoda współmałżonka jest potrzebna przy nieruchomościach. Dotyczy sprzedaży, zakupu, obciążenia, np. hipoteką, i oddania nieruchomości do używania, czyli najmu (art. 37 § 1 k.r.o.).
- Umowa bez zgody czeka na potwierdzenie. Jest ważna dopiero wtedy, gdy drugi małżonek ją potwierdzi. Kontrahent może wyznaczyć mu na to termin (art. 37 § 2 i 3 k.r.o.).
- Gdy małżonek odmawia, decyduje sąd. Sąd udzieli zezwolenia, jeśli wymaga tego dobro rodziny (art. 39 k.r.o.).
- Majątek osobisty sprzedajesz sam. Mieszkanie kupione przed ślubem, odziedziczone albo otrzymane w darowiźnie zwykle nie wymaga zgody (art. 33 k.r.o.).
- Intercyzę możesz podpisać także w trakcie małżeństwa. Umowa majątkowa wymaga aktu notarialnego i działa na przyszłość (art. 47 k.r.o.).
Wspólność majątkowa – co należy do obojga małżonków
Wiele osób w ogóle nie zastanawia się nad tym, jaki ustrój majątkowy obowiązuje w ich małżeństwie. Tymczasem samo zawarcie małżeństwa pociąga za sobą skutki prawne. Z mocy ustawy powstaje między małżonkami wspólność majątkowa, która obejmuje przedmioty nabyte w czasie jej trwania przez oboje albo przez jedno z nich (art. 31 § 1 k.r.o.).
W praktyce oznacza to, że mieszkanie kupione w trakcie małżeństwa należy do obojga, nawet jeśli w akcie notarialnym podpisało się tylko jedno z was. W księdze wieczystej wpisuje się wtedy oboje małżonków „na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej”. To nie jest współwłasność po połowie. Małżonkowie nie mają udziałów, więc żadne z nich nie może sprzedać „swojej połowy”.
Dopóki trwa wspólność, żadne z małżonków nie może też żądać podziału majątku wspólnego ani rozporządzać udziałem, który przypadnie mu po jej ustaniu (art. 35 k.r.o.).
Kiedy potrzebna jest zgoda współmałżonka
Co do zasady każde z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym (art. 36 § 2 k.r.o.). Ustawa robi jednak wyjątek dla najważniejszych czynności. Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia lub odpłatnego nabycia nieruchomości albo użytkowania wieczystego, a także prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków (art. 37 § 1 pkt 1 k.r.o.). Te same zasady dotyczą praw, których przedmiotem jest budynek lub lokal, np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (pkt 2), oraz darowizn z majątku wspólnego, poza drobnymi, zwyczajowo przyjętymi (pkt 4).
| Czynność | Czy potrzebna zgoda? |
|---|---|
| Sprzedaż mieszkania z majątku wspólnego | Tak (art. 37 § 1 pkt 1) |
| Zakup nieruchomości przez jedno z małżonków | Tak, to odpłatne nabycie |
| Hipoteka pod kredyt | Tak, to obciążenie nieruchomości |
| Wynajem mieszkania | Tak, to oddanie do używania |
| Sprzedaż mieszkania z majątku osobistego | Nie |
Jak wyrazić zgodę na sprzedaż lub zakup
Zgodę można wyrazić przed czynnością, w trakcie albo po niej (art. 63 § 1 k.c.). Sprzedaż i zakup nieruchomości wymagają aktu notarialnego, więc zgoda musi mieć tę samą formę (art. 63 § 2 k.c.). Zwykły podpis na kartce albo mail nie wystarczą.
W praktyce są trzy rozwiązania:
- oboje małżonkowie przychodzą do notariusza i podpisują akt,
- małżonek, który nie może przyjść, wcześniej wyraża zgodę na konkretną czynność w osobnym akcie notarialnym,
- małżonek udziela pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego, np. współmałżonkowi albo innej osobie.
Notariusz zapyta o stan cywilny i ustrój majątkowy stron. Jeśli w akcie podasz, że jesteś w związku małżeńskim, a współmałżonka nie ma, notariusz poprosi o jego zgodę albo pouczy Cię o skutkach jej braku. Ten sam problem zobaczy bank przy kredycie hipotecznym.
Co się dzieje z umową zawartą bez zgody
Umowa, którą jedno z małżonków zawarło bez wymaganej zgody drugiego, nie jest od razu nieważna. Jej ważność zależy od tego, czy drugi małżonek ją potwierdzi (art. 37 § 2 k.r.o.). Do czasu potwierdzenia umowa jest w zawieszeniu. Potwierdzenie również wymaga formy aktu notarialnego.
Druga strona umowy, np. kupujący, nie musi czekać w nieskończoność. Może wyznaczyć małżonkowi odpowiedni termin na potwierdzenie. Gdy termin minie bez odpowiedzi, kupujący jest wolny, a umowa nie wywoła skutków (art. 37 § 3 k.r.o.).
Inaczej jest z czynnościami jednostronnymi. Taka czynność dokonana bez wymaganej zgody jest nieważna i nie da się jej potwierdzić (art. 37 § 4 k.r.o.). Przy sprzedaży i zakupie mieszkania chodzi jednak o umowę, więc zastosowanie ma potwierdzenie z § 2.
Gdy współmałżonek nie wyraża zgody – zezwolenie sądu
Problem pojawia się wtedy, gdy jedno z małżonków chce kupić albo sprzedać nieruchomość, a drugie się nie zgadza albo nie da się z nim porozumieć, np. bo wyjechało i nie odpowiada. Prawo daje w takiej sytuacji kilka dróg.
Wniosek o zezwolenie na konkretną czynność
Jeśli małżonek odmawia zgody albo porozumienie z nim napotyka trudne do przezwyciężenia przeszkody, możesz zwrócić się do sądu o zezwolenie na dokonanie czynności. Sąd udzieli go, jeśli wymaga tego dobro rodziny (art. 39 k.r.o.).
Pozbawienie samodzielnego zarządu
Z ważnych powodów sąd może pozbawić drugiego małżonka samodzielnego zarządu majątkiem wspólnym. Może też postanowić, że na czynności z art. 37 § 1 k.r.o. zamiast zgody małżonka potrzebne będzie zezwolenie sądu (art. 40 k.r.o.).
Rozdzielność majątkowa ustanowiona przez sąd
Z ważnych powodów każde z małżonków może żądać ustanowienia przez sąd rozdzielności majątkowej (art. 52 § 1 k.r.o.). To rozwiązanie na przyszłość, a nie sposób na jedną transakcję.
Sąd ocenia każdą sprawę indywidualnie. Nie wystarczy, że sprzedaż jest dla Ciebie korzystna. Musisz pokazać, że służy rodzinie, np. pozwoli spłacić długi albo kupić mieszkanie lepiej dopasowane do jej potrzeb.
Kiedy zgoda współmałżonka nie jest potrzebna
Zgoda nie jest potrzebna, jeśli nieruchomość należy do Twojego majątku osobistego. Należą do niego m.in. (art. 33 k.r.o.):
- mieszkanie kupione przed ślubem,
- nieruchomość odziedziczona albo otrzymana w darowiźnie, chyba że spadkodawca lub darczyńca postanowił inaczej,
- nieruchomość kupiona w trakcie małżeństwa w zamian za składniki majątku osobistego, np. za pieniądze ze sprzedaży mieszkania sprzed ślubu.
Ostatni przypadek wymaga ostrożności. To, że nieruchomość trafia do majątku osobistego, wynika z pochodzenia pieniędzy, a nie z samego oświadczenia w akcie. Przy zakupie warto to dokładnie opisać w akcie notarialnym, a najlepiej, żeby współmałżonek to potwierdził. Inaczej przy sprzedaży kupujący, bank albo notariusz mogą mieć wątpliwości, czy mieszkanie nie należy jednak do majątku wspólnego.
Zgoda nie jest też potrzebna, gdy małżonkowie mają rozdzielność majątkową, a nieruchomość należy tylko do jednego z nich.
Zmiana ustroju majątkowego
Jeśli chcesz mieć swobodę w inwestowaniu w nieruchomości, możesz zmienić ustrój majątkowy. Małżonkowie mogą umową w formie aktu notarialnego rozszerzyć albo ograniczyć wspólność, ustanowić rozdzielność majątkową albo rozdzielność z wyrównaniem dorobków. Taką umowę można zawrzeć przed ślubem, ale też w trakcie małżeństwa (art. 47 § 1 k.r.o.).
Pamiętaj o dwóch rzeczach. Po pierwsze, intercyza działa na przyszłość. Mieszkanie kupione wcześniej dalej należy do obojga, tyle że po ustaniu wspólności już w częściach ułamkowych. Do jego sprzedaży nadal potrzebni są oboje małżonkowie, chyba że podzielicie majątek. Po drugie, na umowę majątkową możesz powołać się wobec innych osób tylko wtedy, gdy wiedziały o jej zawarciu i rodzaju (art. 47¹ k.r.o.). Dlatego notariusz i bank poproszą o wypis intercyzy.
Rozdzielność powstaje też z mocy prawa, np. z chwilą orzeczenia separacji (art. 54 § 1 k.r.o.). Sama sprawa rozwodowa jej nie znosi. Wspólność trwa aż do uprawomocnienia się wyroku rozwodowego.
Sprzedaż mieszkania przez małżonków w praktyce
Zanim wystawisz mieszkanie na sprzedaż, sprawdź trzy rzeczy. Kto jest wpisany w dziale II księgi wieczystej i na jakich prawach. Kiedy i z jakich pieniędzy mieszkanie zostało kupione. Czy oboje małżonkowie mogą przyjść do notariusza w dniu aktu, a jeśli nie, kto i kiedy przygotuje zgodę albo pełnomocnictwo.
Jeśli małżonkowie są w trakcie rozwodu, sprzedaż wymaga współdziałania obojga, tak jak wcześniej. Pieniądze ze sprzedaży trafiają wtedy do majątku wspólnego i dzieli się je przy podziale majątku. Przy sprzedaży przed upływem pięciu lat od zakupu sprawdź też skutki w podatku dochodowym od sprzedaży nieruchomości. Każde z małżonków rozlicza swoją część osobno.
Przy każdej sprzedaży zaczynamy od działu II księgi wieczystej i stanu cywilnego właściciela. Jeśli mieszkanie należy do majątku wspólnego, ustalamy z obojgiem małżonków, kto podpisuje umowy i akt, a gdy jedno z nich nie może przyjść, wcześniej przygotowujemy zgodę albo pełnomocnictwo w formie notarialnej. Dzięki temu kupujący i jego bank nie dowiadują się o problemie dopiero u notariusza.
Agencję prowadzą prawnicy, a jej założyciel to były przewodniczący Komisji Prawnej Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. Sprawy majątkowe małżonków porządkujemy, zanim mieszkanie trafi do ogłoszenia.
Najczęstsze pytania
Czy mąż może sprzedać mieszkanie bez zgody żony?
Jeśli mieszkanie należy do majątku wspólnego, nie. Umowa zawarta bez zgody będzie ważna dopiero po jej potwierdzeniu przez żonę. Jeśli mieszkanie należy do majątku osobistego męża, np. kupił je przed ślubem, zgoda żony nie jest potrzebna.
Czy do zakupu mieszkania potrzebna jest zgoda współmałżonka?
Tak, jeśli mieszkanie ma trafić do majątku wspólnego, a kupuje je tylko jedno z małżonków. Odpłatne nabycie nieruchomości wymaga zgody drugiego małżonka (art. 37 § 1 pkt 1 k.r.o.). Zgoda nie jest potrzebna, gdy kupujesz za pieniądze z majątku osobistego albo gdy macie rozdzielność majątkową.
Jaka forma zgody współmałżonka na sprzedaż nieruchomości?
Akt notarialny, bo w tej formie zawiera się samą umowę sprzedaży (art. 63 § 2 k.c.). Zgodę można złożyć w akcie sprzedaży, w osobnym akcie przed transakcją albo po niej jako potwierdzenie.
Co zrobić, gdy współmałżonek nie chce wyrazić zgody?
Możesz złożyć do sądu wniosek o zezwolenie na dokonanie czynności. Sąd je wyda, jeśli sprzedaż albo zakup służą dobru rodziny (art. 39 k.r.o.).
Podsumowanie
Jeśli planujesz sprzedaż mieszkania, które jest w majątku wspólnym, albo nie wiesz, do którego majątku należy, porozmawiaj z nami. Sprawdzimy dokumenty i ustalimy, kto musi podpisać umowę, zanim pojawi się kupujący.
Stan prawny na październik 2026 roku. Tekst nie zastępuje porady prawnej ani podatkowej w konkretnej sprawie.
