Grzegorz Pogorzelski
Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania to zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży, czyli aktu notarialnego. Nie musisz jej podpisywać, ale przy kredycie kupującego, zaświadczeniach do zebrania albo hipotece do wykreślenia zwykle trudno się bez niej obejść. Od jej formy zależy, czy po wycofaniu się drugiej strony dostaniesz tylko odszkodowanie, czy możesz żądać w sądzie zawarcia umowy. Poniżej: co powinna zawierać, ile kosztuje i gdzie najczęściej wybuchają spory.
W skrócie
- Umowa przedwstępna nie jest obowiązkowa. Gdy kupujący płaci gotówką, a stan prawny mieszkania jest czysty, można iść od razu do aktu.
- Forma jest dowolna, ale ma skutki. Zwykłe pismo daje w razie wycofania się drugiej strony odszkodowanie. Tylko akt notarialny pozwala żądać w sądzie zawarcia umowy sprzedaży (art. 390 § 2 k.c.).
- Musi określać istotne postanowienia umowy sprzedaży: strony, mieszkanie i cenę (art. 389 § 1 k.c.). Warto dopisać konkretny termin aktu.
- Zadatek nazwij zadatkiem. Kwota, termin i numer rachunku mają być w umowie. Różnicę między zadatkiem a zaliczką opisaliśmy osobno.
- Przy kredycie potrzebna jest klauzula kredytowa. Bez niej spór o zadatek po odmowie banku to kwestia czasu.
- Od samej umowy przedwstępnej nie płaci się PCC. Płacisz taksę notarialną, jeśli idziesz do notariusza, i opłatę sądową, jeśli wpisujesz roszczenie do księgi wieczystej.
Co to jest umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania i po co ją podpisywać
Umowa przedwstępna to umowa, w której strony zobowiązują się zawrzeć w przyszłości oznaczoną umowę, tu sprzedaż mieszkania. Kodeks cywilny wymaga, żeby określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (art. 389 § 1 k.c.). Jeśli strony nie wskazały terminu aktu, strona uprawniona może go wyznaczyć (art. 389 § 2 k.c.).
W praktyce podpisuje się ją wtedy, gdy między uzgodnieniem warunków a aktem musi minąć czas. Najczęstsze powody:
- kupujący czeka na decyzję i wypłatę kredytu (banki zwykle chcą umowy przedwstępnej do wniosku),
- sprzedający musi zebrać zaświadczenia ze wspólnoty lub spółdzielni i wykreślić hipotekę,
- mieszkanie jest po spadku albo po rozwodzie i stan prawny trzeba najpierw uporządkować,
- strony chcą związać się teraz, a wydać i rozliczyć mieszkanie później.
Gdy tych przeszkód nie ma, umowa przedwstępna tylko wydłuża transakcję i zwiększa koszt. Wtedy rozsądniej umówić od razu akt.
Forma umowy przedwstępnej: zwykła, z poświadczonymi podpisami czy akt notarialny
Przepisy nie wymagają od umowy przedwstępnej żadnej szczególnej formy. To, w jakiej formie ją zawrzesz, decyduje jednak o tym, co możesz zrobić, gdy druga strona się wycofa.
| Forma | Koszt | Gdy druga strona się wycofa | Kiedy ma sens |
|---|---|---|---|
| Zwykła pisemna | Bez opłat | Odszkodowanie (art. 390 § 1 k.c.) | Krótki termin, niskie ryzyko |
| Podpisy poświadczone notarialnie | Taksa za poświadczenie | Odszkodowanie | Gdy chcesz wpisu do księgi wieczystej |
| Akt notarialny | Taksa notarialna | Odszkodowanie albo zawarcie umowy przez sąd (art. 390 § 2 k.c.) | Długi termin, wysoka stawka, kredyt |
Dlaczego tylko akt daje prawo do zawarcia umowy w sądzie? Bo żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej jest możliwe, gdy umowa przedwstępna spełnia wszystkie warunki ważności umowy przyrzeczonej, a sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego (art. 158 k.c.). Więcej o samym akcie znajdziesz w poradniku akt notarialny – wszystko, co warto wiedzieć.
Co musi zawierać umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania
Minimum to strony, mieszkanie i cena. Dobra umowa idzie dalej, bo każda luka to później spór.
Strony i zgoda małżonka
Imiona, nazwiska, PESEL i adresy. Sprzedaż mieszkania z majątku wspólnego wymaga zgody drugiego małżonka (art. 37 § 1 pkt 1 k.r.o.). Żeby przy umowie przedwstępnej nie było wątpliwości, najlepiej, gdy małżonek podpisze ją razem z Tobą.
Dokładny opis mieszkania
Adres, numer lokalu, powierzchnia, numer księgi wieczystej, udział w nieruchomości wspólnej oraz pomieszczenia przynależne: piwnica, komórka, miejsce postojowe. To, co nie jest opisane, bywa potem przedmiotem sporu.
Cena i sposób zapłaty
Kwota, termin i forma zapłaty: przelew, depozyt notarialny albo środki z kredytu. Jeśli reszta ceny ma trafić na depozyt, zapisz to wprost, a o samym mechanizmie przeczytasz w poradniku o depozycie notarialnym.
Zadatek albo zaliczka
Nazwa ma znaczenie, bo skutki są różne. Jeśli chcesz, żeby wycofanie się z umowy realnie bolało, wybierz zadatek i opisz go tak, jak w poradniku zadatek a zaliczka.
Termin umowy przyrzeczonej
Konkretna data, a nie zapis „po uzyskaniu kredytu”. Termin wyznacza, od kiedy biegnie roczny termin na dochodzenie roszczeń (art. 390 § 3 k.c.), więc jego brak działa na niekorzyść obu stron.
Klauzula kredytowa
Do kiedy kupujący ma złożyć wnioski, jak udokumentuje odmowę i co dzieje się z zadatkiem, gdy bank odmówi. Szczegółowy wzór zapisu jest we wpisie o zadatku, a o kredycie po stronie sprzedającego piszemy w poradniku sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym.
Stan prawny i zaświadczenia
Hipoteka i sposób jej wykreślenia, brak zaległości we wspólnocie albo spółdzielni, oświadczenie sprzedającego o braku roszczeń osób trzecich. Zaświadczenia o braku zaległości sprzedający dostarcza przed aktem, a umowa powinna wskazywać termin.
Wydanie mieszkania i koszty
Data wydania, protokół zdawczo-odbiorczy, stan liczników, kto płaci za media do dnia wydania, kto opuszcza lokal i kiedy. Do tego podział kosztów: taksa notarialna, opłaty sądowe, PCC od sprzedaży. Jeśli dodajesz karę umowną, zapisz wyraźnie, jak ma się do zadatku, bo połączenie obu rodzi spory.
Ile kosztuje umowa przedwstępna u notariusza
Zwykła umowa przedwstępna, spisana między stronami, nic nie kosztuje. Koszty pojawiają się, gdy idziesz do notariusza albo wpisujesz roszczenie do księgi wieczystej:
- Taksa notarialna za poświadczenie podpisów albo sporządzenie aktu. Notariusz pobiera ją najwyżej do maksymalnej stawki z rozporządzenia ministra sprawiedliwości, powiększonej o VAT. Od 5 listopada 2026 roku obowiązują nowe maksymalne stawki taksy (rozporządzenie z 13 października 2026 r.). Aktualne kwoty opisujemy w osobnym poradniku o taksie notarialnej.
- Opłata sądowa za wpis roszczenia do księgi wieczystej. To opłata stała, niezależna od ceny mieszkania.
- PCC nie dotyczy samej umowy przedwstępnej. Od sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego płaci go kupujący, ale dopiero od umowy sprzedaży.
Czy wpisać umowę przedwstępną do księgi wieczystej
Roszczenie kupującego o przeniesienie własności można ujawnić w dziale III księgi wieczystej (art. 16–17 u.k.w.h.). To realne zabezpieczenie: ujawnione roszczenie działa przeciwko tym, którzy nabyli prawa do mieszkania później, więc sprzedający nie ucieknie przed umową, sprzedając lub obciążając lokal komuś innemu.
Wpis ma sens, gdy między umową a aktem mija sporo czasu albo kupujący wpłaca duży zadatek. Przy krótkim terminie bywa zbędny, bo kosztuje. Do wpisu potrzebna jest umowa co najmniej z podpisami poświadczonymi przez notariusza (art. 31 ust. 1 u.k.w.h.), dlatego najczęściej zawiera się ją od razu w formie aktu. Zanim kupisz mieszkanie, sprawdź też, co już jest wpisane w księdze, bo wpis może pochodzić od kogoś innego. Robimy to w usłudze Sprawdź, zanim kupisz.
Umowa przedwstępna, gdy mieszkanie nie ma księgi wieczystej
Można ją podpisać, ale trzeba inaczej opisać mieszkanie i inaczej się zabezpieczyć. Najczęściej dotyczy to spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla którego nikt nie założył księgi.
- Zamiast numeru księgi wpisz w umowie dane z zaświadczenia spółdzielni: kto ma prawo do lokalu, jakie to prawo, adres i powierzchnię.
- Dopóki księgi nie ma, nie da się wpisać roszczenia kupującego. Zostają zadatek i dobrze ustawione terminy.
- Kupujący z kredytem będzie potrzebował księgi, bo bank wpisuje w niej hipotekę. Zanim podpiszesz umowę, sprawdź w spółdzielni, czy ma prawo do gruntu pod budynkiem. Jeśli nie ma, księgi dla takiego mieszkania założyć się nie da (uchwała SN z 24 maja 2013 r., III CZP 104/12), a w praktyce odpada też kredyt. Jeśli grunt jest uregulowany, wniosek o założenie księgi warto złożyć od razu, bo to trwa.
- Sama sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wymaga aktu notarialnego, tak jak sprzedaż mieszkania z księgą.
Najczęstsze błędy w umowie przedwstępnej
- pieniądze nazwane zaliczką tam, gdzie strony chciały zadatku,
- brak daty aktu albo zapis „po uzyskaniu kredytu”,
- brak zgody małżonka na sprzedaż mieszkania z majątku wspólnego,
- opis mieszkania bez numeru księgi wieczystej i pomieszczeń przynależnych,
- zignorowana hipoteka albo roszczenie wpisane w księdze,
- zaświadczenia o braku zaległości zostawione na dzień aktu,
- kara umowna obok zadatku bez wyjaśnienia, jak się do siebie mają.
Jeśli sprzedajesz mieszkanie po spadku albo przy rozwodzie, stan prawny warto uporządkować przed podpisaniem czegokolwiek. O tych sytuacjach piszemy w poradnikach sprzedaż mieszkania po spadku i wspólne mieszkanie przy rozwodzie.
Co zrobić, gdy druga strona wycofa się z umowy przedwstępnej
Wszystko zależy od tego, co podpisaliście.
- Był zadatek. Sprzedający może odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek, a kupujący może odstąpić i żądać jego dwukrotności, jeśli druga strona odpowiada za niewykonanie umowy (art. 394 k.c.). Szczegóły i cztery scenariusze są w poradniku o zadatku.
- Umowa była zwykła i bez zadatku. Zostaje odszkodowanie za szkodę, którą poniosłeś, licząc na zawarcie umowy (art. 390 § 1 k.c.). Obejmuje przede wszystkim wydatki poniesione w związku z umową, na przykład koszty notariusza, operatu czy wniosku kredytowego. Zysku, który przyniosłaby sama sprzedaż, w ten sposób nie odzyskasz. Szkodę trzeba wykazać.
- Umowa była aktem notarialnym. Możesz wnieść pozew o zawarcie umowy sprzedaży. Prawomocny wyrok zastępuje oświadczenie strony, która się wycofała.
Roszczenia z art. 390 § 1 i 2 k.c. przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (art. 390 § 3 k.c.). Kto czeka dłużej, traci drogę sądową.
Umowy przedwstępne i klauzule kredytowe w naszych transakcjach ustawiamy tak, żeby termin, zadatek i stan prawny były jasne dla obu stron.
Agencję prowadzą prawnicy, a jej założyciel to były przewodniczący Komisji Prawnej Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości i były członek zarządu WSPON.
Najczęstsze pytania o umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania
Czy umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania musi być u notariusza?
Nie. Może być zwykła, z podpisami poświadczonymi notarialnie albo w formie aktu. Tylko akt daje prawo żądania w sądzie zawarcia umowy sprzedaży, pozostałe formy dają odszkodowanie.
Czy można podpisać umowę przedwstępną bez zadatku?
Tak. Zadatek nie jest obowiązkowy. Bez niego, gdy druga strona się wycofa, zostaje odszkodowanie z art. 390 k.c., a szkodę trzeba wykazać. Jeśli kupujący wpłacił zaliczkę, wraca ona do niego, gdy do sprzedaży nie dojdzie.
Ile zadatku przy umowie przedwstępnej?
Przepisy nie określają wysokości zadatku. To kwestia negocjacji. Ma być na tyle wysoki, żeby wycofanie się realnie kosztowało, i na tyle realny, żeby kupujący mógł go wpłacić.
Kto płaci notariuszowi za umowę przedwstępną?
Przepisy tego nie przesądzają. Taksę płaci ten, kto się do tego zobowiąże: kupujący, sprzedający albo obaj po połowie. Zapisz to w umowie, żeby nie było sporu przy stole u notariusza.
Czy można wycofać się z umowy przedwstępnej?
Za porozumieniem stron zawsze. Jednostronnie tylko wtedy, gdy umowa to przewiduje albo gdy wynika to z przepisu, na przykład z art. 394 k.c. przy zadatku. Samo wycofanie się bez takiej podstawy kończy się zwykle odszkodowaniem albo utratą zadatku.
Ile czasu może minąć od umowy przedwstępnej do aktu?
Przepisy nie wyznaczają limitu. W praktyce to od kilku tygodni do kilku miesięcy, przy kredycie zwykle dłużej. Termin ma być konkretny, bo od niego liczy się roczny okres na dochodzenie roszczeń.
Czy umowę przedwstępną trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?
Nie. Umowa przedwstępna nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych, więc nie składasz deklaracji PCC-3 i nic nie płacisz. PCC pojawia się dopiero przy umowie sprzedaży, płaci go kupujący, a pobiera notariusz przy akcie. Podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania to odrębna sprawa i zależy między innymi od tego, jak długo byłeś właścicielem. Piszemy o nim w poradniku podatek od sprzedaży nieruchomości.
Czy umowa przedwstępna chroni przed sprzedażą mieszkania komuś innemu?
Sama nie. Chroni wpis roszczenia w księdze wieczystej, a odstraszają zadatek i odszkodowanie. Bez wpisu kupujący pierwszy w kolejce nie zawsze ma pierwszeństwo.
Podsumowanie
Sprzedajesz mieszkanie w Warszawie lub okolicach? Zacznij od bezpłatnej analizy ceny, a ceny w swojej dzielnicy porównaj w rankingu cen mieszkań w Warszawie albo na stronie dzielnicy, na przykład Mokotowa. Kupujesz? Zanim podpiszesz umowę przedwstępną, skorzystaj z usługi Sprawdź, zanim kupisz.
Stan prawny na październik 2026 roku. Tekst nie zastępuje porady prawnej ani podatkowej w konkretnej sprawie.
