Flipy mieszkaniowe – co to jest i jak zacząć inwestować?

Flipy mieszkaniowe są coraz popularniejszym sposobem na inwestowanie w nieruchomości. Jest to bardzo atrakcyjna opcja, która nawet przy mało zasobnym portfelu finansowym, może Ci umożliwić zysk w wysokości kilkudziesięciu tysięcy złotych na jednej transakcji. W artykule wytłumaczymy Ci, czym jest flipping mieszkaniowy i na podstawie naszych doświadczeń odpowiemy, czy da się na tym zarobić w Polsce.

Co to są flipy nieruchomości?

Flip nieruchomości to forma krótkoterminowego inwestowania w nieruchomości, która polega na zakupie mieszkania w niskiej cenie i jego droższej sprzedaży. Najczęściej flipperzy, czyli osoby wykonujące flipping zawodowo, wykorzystują cztery formy zakupu nieruchomości po niższej cenie, które opierają się na kupnie mieszkania:

• do remontu,
• od zadłużonych właścicieli (np. na aukcjach komorniczych czy przetargach wspólnot mieszkaniowych),
• osób nieświadomych aktualnych cen rynkowych,
• osób, którzy pośpiesznie chcą sprzedać nieruchomość ze względów prywatnych.

Po zakupie nieruchomości flipper przygotowuje mieszkanie tak, by na rynku nieruchomości miało ono jak najwyższy standard. Zazwyczaj obejmuje to generalny remont lub drobne poprawki wg zasad home stagingu, które mają na celu podnieść wartość nieruchomości. Cechą charakterystyczną jest krótki czas inwestycji, który zazwyczaj wynosi do maksymalnie 2 lat. Jest to cecha, która odróżnia flipping mieszkań od transakcji spekulacyjnych.

Kwotę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości inwestorzy ponownie przeznaczają na kupno nowego mieszkania.

Jak zacząć flipping nieruchomości?

Jeśli chcesz rozpocząć house flipping, to musisz pozyskać pieniądze niezbędne do zakupu mieszkania. Najkorzystniejszą opcją jest oczywiście gotówka, jednak jeśli wartość nieruchomości jest zbyt wysoka, to możesz ubiegać się o kredyt hipoteczny.

Brak pieniędzy nie jest zaporowym czynnikiem w inwestowaniu w nieruchomości. Pamiętaj, że zarobek inwestycyjny możesz od razu przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego, a reszta pieniędzy po odjęciu opodatkowania będzie stanowić Twój dochód.

Uwaga: Przy zawieraniu umowy kredytowej koniecznie zwróć uwagę na to, czy bank nie oczekuje prowizji za udzielenie kredytu w przypadku wcześniejszej spłaty. Czasem w takiej sytuacji, nawet jeśli uda Ci się szybko sprzedać mieszkanie z zyskiem, może się okazać, że prowizja banku będzie tak wysoka, że dochód z inwestycji nie będzie wart zachodu.

Jak znaleźć mieszkanie na flipa?

Umiejętność wyszukiwania ciekawych okazji inwestycyjnych jest w tej profesji na wagę złota. Jeśli wiesz, gdzie wyszukiwać tanie lokale czy mieszkania, to masz przewagę na innymi inwestorami. Wiedza ta nie jest tajemna, ale bardzo często wymaga po prostu dobrych znajomości.

Tanie mieszkanie możesz kupić:

• na portalach ogłoszeniowych,
• licytacjach komorniczych,
• ogłoszeniach syndyków,
• z pomocą profesjonalnych pośredników nieruchomości.

Która z tych opcji jest najlepsza? Jeśli nie znasz się dobrze na polskim rynku nieruchomości, to najrozsądniejszym rozwiązaniem będzie pomoc pośrednika. Jest to osoba, która dobrze orientuje się na rynku. Wie, jakie są ceny mieszkań, jakie mieszkania można łatwo sprzedaż z zyskiem, a także zna deweloperów, którzy oferują inwestycyjne nieruchomości.

Ile można zarobić na flipping-u mieszkaniowym?

Odpowiedź na to pytanie jest dość złożona, gdyż zależy od wielu czynników. Wśród najważniejszych należy wymienić:

• cenę zakupu mieszkania,
• aktualną sytuację na rynku nieruchomości,
• sposób finansowania inwestycji,
• sposób rozliczenia inwestycji,
• koszty ekipy remontowej,
• umiejętność sprawnej i szybkiej sprzedaży w Internecie.

Jeśli uda Ci się kupić mieszkanie po naprawdę niskiej kwocie, a na rynku nastąpi niespodziewany wzrost cen, z którego skorzystasz, wykorzystując swój potencjał marketingowy, to możesz sprzedać z zyskiem wynoszącym nawet kilkadziesiąt tysięcy.

Jeśli jednak bez odpowiedniej wiedzy kupisz mieszkanie, które pochłonie niebagatelną ilość pieniędzy podczas remontu, a Ty nie będziesz potrafił sprzedać go po wyższej cenie, to możesz także stracić.

Flipowanie mieszkań a podatki

Wiele osób, które mają pobieżną wiedzę w zakresie inwestycji w nieruchomości, wprowadza w błąd młodych inwestorów, mówiąc, że od house flippingu nie płacimy podatków. Nie jest to do końca prawda.

W prawie polskim mamy ustawę, według której podatku od sprzedaży nieruchomości nie płacą Ci, którzy:

• sprzedali mieszkanie najwcześniej pięć lat od roku jego kupna
• lub cały kapitał ze sprzedaży mieszkania w ciągu 3 lat zainwestowali w inną nieruchomość lub własne cele mieszkaniowe, np. spłata kredytu hipotecznego.

Jeśli była to jednorazowa transakcja, to wystarczy, że poinformujesz Urząd Skarbowy o zamiarze skorzystania z ulgi w zeznaniu PIT 39. W deklaracji należy zaznaczyć, że nieruchomość została sprzedana, lecz zysk został przeznaczony na tzw. własne cele mieszkaniowe.

Jeśli jednak flipping jest Twoim sposobem inwestowania w nieruchomości, to musisz założyć firmę i zapłacić należny podatek od sprzedaży mieszkań.

Flipy a VAT

Handel na rynku mieszkaniowym jest objętym podatkiem VAT. Jeśli sprzedajemy mieszkanie, to musimy do należnej kwoty dodać podatek VAT, który w zależności od metrażu domu czy mieszkania, może wynosić 8 lub 23%.

Stawka 8% obowiązuje przy sprzedaży lokali i budynków mieszkalnych, których powierzchnia nie jest większa niż:

• 150 mkw. dla lokali mieszkalnych,
• 300 mkw. dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych.

Jeśli mieszkanie lub budynek przekracza ww. normy, to od każdego mkw. nadwyżki naliczana jest stawka 23% od ceny sprzedaży nieruchomości.

Czy inwestowanie w flipy opłaca się w Polsce?

Obecnie ciężko ocenić ryzyko związane z flippingiem w Polsce. Z jednej strony ceny mieszkań mocno spadają, lecz z drugiej trudności z nabyciem kredytu mogą sprawić, że będzie Ci trudno sprzedać nieruchomość z zyskiem. Kluczowe jest znalezienie dobrej inwestycji, której remont nie pochłonie wielu pieniędzy, i która będzie spójna z aktualnym popytem.

Z pewnością warto działać szybko, gdyż ceny mieszkań na polskim rynku mieszkaniowym od lipca 2022 płynnie spadają. Jeśli zależy Ci na tym, by szybko kupić nieruchomość i sprzedać ją z zyskiem, to warto skorzystać z pomocy specjalistów, którzy potrafią przewidywać sytuacje rynkową.